第三届中国养老产业与养老地产高端论坛

第三届中国养老产业与养老地产高端论坛

转载 ：搜狐焦点网     

      作为中国经济的支柱产业，房地产行业必将在探索应对老龄化的道路中扮演举足轻重的角色。在2010年第一、二届“中国养老产业与养老地产高端”论坛成功举办后，房地产行业已经刮起了一股养老项目的开发热潮，但政策配套不完善，融资渠道缺乏，实际操作经验不足以及养老地产项目与传统地产开发商业模式的差异等因素仍然是房地产行业进军养老产业的屏障。因此国外先进经验的借鉴，国内成功项目模式的学习，甚至失败经验的吸取，均是瞄准这一发展领域的企业及机构迫切需要寻找的珍贵资源。第三届中国养老产业与养老地产高端论在2011年6月24日在北京召开。

　　时间：2011年6月24日

　　地点：北京太阳城 会议中心楼1楼礼堂

　　以下为现场实录

　　【主持人】：尊敬的各位领导、各位来宾，大家早上好！欢迎各位莅临第三届中国养老产业与养老地产高端论坛，下面有请本届论坛特邀主持人，清华大学建筑学院教授，著名的老年建筑研究专家周燕珉女士。

　　【周燕珉】：尊敬的各位来宾，大家早上好，欢迎参加第三届中国养老产业与养老地产高峰论坛，今天我们来到了北京太阳城老年社区，北京太阳城建于2000年初，是北京早老的老年社区之一，其见证了我国养老地产多年来的发展过程，今天我们特地选择了在这里举行第三届论坛，希望请大家来共同探讨老年地产在当前发展中遇到的问题和今后的发展方向。

　　今天是第三届养老论坛，去年6月在清华大学举办了第一届，12月在深圳住交会上举办了第二届，两届都非常成功。在前两届会上，我们共同探讨了我国老龄化给地产带来的机遇和挑战、老年人的需求、养老地产的开发模式等，得到了大家的热情支持，两次论坛总参会人数超过一千人。

　　在第一届，第二届论坛上，我们从较为广泛的范围和相对宏观的层面对养老地产进行了探讨，随着养老地产的深入发展，大家遇到了更多的实际问题，如拿地方式、融资渠道、经营模式、规划设计形式以及后经营管理等方面的问题。因此，我们论坛组织探讨的内容也需要更加的深入，更加的具体。

　　今天我们邀请了许多在养老行业有着丰富经验的领导和专家，以及已经做了许多开发尝试，取得了很好成果的企业代表与大家共同来分享他们积累的宝贵经验，也希望在座的各位前来参加的代表们在会后为论坛提出更多的宝贵意见，将来在下一个论坛中将会加入市场最需要的这些内容。

　　下面请允许我首先介绍一下今天来参会的嘉宾，为了节省时间，我将用集体介绍的方式，介绍完毕以后，大家一起鼓掌欢迎。

　　今天的主讲嘉宾，即第二天参加项目点评的嘉宾主要有：

　　中国房地产业协会副会长朱中一先生；

　　北京师范大学壹基金公益研究院院长、民政部社会福利和慈善事业促进司原司长王振耀先生；

　　中国房地产报社总经理单大伟先生；

　　日本株式会社生活服务系统董事长村山宏治先生；

　　阳子企业管理咨询（上海）有限公司总裁鞠川阳子女士；

　　北京清华城市规划院 清城华筑建筑分院陈首春副院长；

　　北京太阳城集团董事局主席，今天的东道主朱凤泊先生；

　　怡海集团董事长王琳达女士；

　　北京乐成老年事业投资有限公司投资总经理高峻松先生；

　　北京乐成老年事业投资有限公司质控培训部总监赵良羚女士；

　　台湾老年机构福利协会理事长陈敏雄先生；

　　副理事长陈立基先生；

　　美国生活品质集团主席傅旻女士；

　　北京市汇晨老年公寓董事长马剑先生；

　　十三陵温馨老年公寓院长宋玉梅女士；

　　北京赛阳国际工程项目管理总经理赵晓征女士；

　　还有许多参会的重要嘉宾，限于时间关系，不再一一介绍了，在这里，让我们用热烈的掌声对前来参加会议的嘉宾表示欢迎。

　　今天来参会的还有来自金融投资、地产开发、策划设计、运营管理机构等方面的朋友，还有部分行业协会的朋友，在这里我们也欢迎大家的到来。本次会议独家房地产的合作网站为搜狐焦点网，合作媒体还有搜 房网、和讯网房产、星空地产网、网 易、第一旅游网等网站，到会的还有养老杂志、老年杂志等媒体。

　　特别强调的是今天我看到在座的还有非常多的参加的嘉宾，昨天大雨很多飞机不能飞到北京，直到今天凌晨三四点钟很多参会嘉宾才赶到，在这里我表示非常感谢；

　　此次会议由清华大学建筑学院和中国房地产报主办，由清华大学建筑学院住宅与社区研究所、优博集团及中国之家具体承办，由清华城市规划设计研究院、清城华筑建筑设计研究院、中国之家低碳发展联盟共同协办。本次会议由北京太阳城特别支持与协办。

　　会议由清华大学建筑学院提供学术指导，确定会议议题及议程，并负责邀请专家学者。由中国房地产报具体负责会议的各项会务、组织工作。

　　此次会议共有两天，分为三个板块：第一天位嘉宾主讲人，我们共邀请了9位主讲嘉宾，分上下午演讲。上午的演讲内容侧重于政策等宏观方面，下午则安排了具体操作等微观层面的内容。

　　第二天上午为养老项目实际案例专家点评会，会议安排了两个目前正准备开发的养老地产项目，先由开发商自行讲解，然后由我们邀请多位点评专家从投资、策划、规划、建筑设计、运营管理、可能性等角度对这两个项目进行点评和提出建议。

　　第二天的下午有两个活动方案：

　　第一个活动方案是：参观养老院。会议为大家联系了北京太阳城、北京汇晨老年公寓和十三陵温馨老年公寓三个养老社区，供大家自由选择参观，具体参观方式明天我们会进行专门说明；

　　第二个活动房价是：一部分不去参观的朋友可以继续留在会场与专家讨论项目开发中遇到的实际问题，会场将分成土地金融、开发建设及运营管理三个会场，到时大家可以自由交谈。有项目资料的朋友，请准备好，一边倒时可以与专家交流。

　　今天的会议十分感谢中国房地产报的同仁们，特别感谢总经理助理康静女士带领的团队为这次会议的成功召开进行了好几个月的努力，下面有请中国房地产报总经理单大伟先生致词。

　　【单大伟】：尊敬的各位来宾，女士们，先生们，大家上午好。看到这么多来自国内外的专家、学者、研究机构，以及房地产上下游企业的代表参加第三届中国养老产业与养老地产高端论坛，作为中国房地产报的代表，我感到由衷的欣慰和高兴。

　　过去的一年，我们的国家成为全球第二大的经济体，各行各业面临千载难逢的历史机遇，同时，也在经济、政治、社会、自然等方面面临多重不确定性，房地产行业更是如此，中央政府一再提高对房地产泡沫的警示分贝，整个行业正在做更艰难的战略选择，重新连接商业成功与社会进步，从一个看似危机四伏，动荡不安的世界中吸取力量，塑造一个更加繁荣稳定更可持续的行业。

　　新的变化在于如今的房地产行业正在经历由住宅、商业等常规领域的广度向更为细分和专业化的市场全面的转变。养老地产正是房地产行业重塑自身价值的代表性尝试，中国的老龄化社会似乎在最近几年突然到来，人口快速老龄化、老年人口高龄化、老年人家庭空巢化，部分老人失能化等四化叠加的养老、医疗、照料、服务、精神慰籍等越来越突出，目前机构养老不到1%，而发达国家则达到57%。据预计，中国的老龄人口中大约有6%—8%的人需要到养老机构养老，现有的老龄人口为1.59亿，也就是说需要900万—1200万张床位，现在全国养老机构的床位加在一起也只有173万张，这个市场的缺口是极其巨大的，未来我们去哪里养老，这是一个包括我们在座的每一个人需要思考和探索的问题。

　　不过，正如硬币有正反两面一样，我们很快看到床位巨大的缺口，养老产业链条的缺失的潜台词就是养老产业市场巨大，如果能把国外先进的养老产业专业化的操作模式与中国庞大的市场和具体的国情结合起来，我们将会打造出一个无比巨大的新型产业。当然，如果仅仅以商业的视角探讨养老这一命题，必定难以承载颐养天年，传承孝道的使命。如何在商业操作和解决社会问题中找到平衡点，在中国整体未富先老的国情上找到应对老龄化社会的正确路径，让我国的养老产业与养老地产在兴起之初就尽可能走在正确的发展道路上，这是由中国房地产报与清华大学建筑学院联合主办的中国养老与养老地产高端论坛一直在着力努力探讨的一个方向。

　　在前两届论坛梳理和分享养老产业，尤其是养老地产行业的产业链组成，以及养老地产项目开发的必要环节之后，第三届论坛则从项目的实例切入，深入剖析项目前期的市场调研与项目的策划，直至项目后期运营费用的计算，探讨养老地产之城市运营的意义，如何让养老地产能够真正的落地等等方面的一些话题。我们欣喜的看到，养老产业和养老地产来自政策层面的利好消息正在逐渐的丛出不穷。

　　几天前，在全国城镇居民社会养老保险试点工作部署，暨新型农村社会养老保险的经验交流会上，我们的总理温家宝先生承诺，本届政府在任期内将基本实现城镇居民社会养老保险制度和新型农村养老保险制度的全覆盖，原计划2020年实现全覆盖的新农保将提前至2012年完全覆盖。几千年来中国人老有所养的欲望在可预见的未来几年就能逐步成为现实。

　　正如政府对养老产业的关心和鼓励，我们今天对于养老事业所有的关注和任何努力，在养老问题上释放的善意和人情的温暖，不仅仅是在挖掘一个朝阳产业的潜在需求，使之变成商业利益，从某种程度上讲，我们对养老产业的关注和努力，反映出我们这个社会和国家对待历史的一个态度。大家所从事的是一件功德无量的事业。

　　最后希望今天的论坛能够为整个行业的良性发展起到促进的作用，为养老地产在中国的发展提供理念的普及，观念和的分享，以及提供解决的一些方案。在这里，我要向论坛的联合主办单位，清华大学建筑学院、清城华筑建设设计研究院、北京太阳城集团等单位表示衷心的感谢。也对各位专家的辛苦付出表示崇高的敬意，最后预祝大会圆满成功。谢谢大家。

　　周燕珉：谢谢单总慷慨激昂的致辞，再次感谢单总率领的团队的辛勤工作。下面进入大会的报告阶段，首先有请北京师范大学壹基金公益研究院院长，民政部社会福利和慈善事业促进司原司长王振耀先生，我们请王院长为我们解读最新的养老政策，他今天的讲演题目是“规划“十二五”社会养老—国家养老服务体系建设解析”，下面有请王院长。

　　【王振耀】：很高兴又一次和大家交流养老这个话题。今天在我发言之前，其实我得到一个很好的消息，我特别激动，那就是马总，我原来在中央电视台我们做节目的时候，我和他有一个约会，我说你的床位如果过了50%，住的人员，你就一定到民政部去，我们一定给你做很好的公开宣传，当然大家知道后来我离开了民政部，但是今天早晨他告诉我他的床位，他的房间整个利用已经过了90%了。他接着还要做什么呢？还要做另外的两个小的准备再进一步扩张。他采取的是另一条模式，并不是会员制，就是服务，并且我认为做的是高端的服务。我听完非常高兴，我问是不是全国像民营的，做这样的模式的，有这么高的床位的利用，是不是第一家，过90%了，我觉得这其实是一个信号，其实马总你展示的，我觉得是全国可能养老产业和养老事业发展的一个风向标，不仅是汇晨，汇晨原来很多挑战，他也做了很多实验，最终的结果是看老年人用不用。所以，以汇晨为例，我们国家现在大家注意到了没有？从去年到现在，我们整个中国养老产业，养老事业正在静悄悄的进入了一个历史性的转折点。

　　我今天和大家谈这样几个问题，谈谈政策转型，谈谈如何定位社会养老，再谈谈规划中的三百万张床位，最后谈谈中央和地方的责任，包括政策的机遇，以及我们面临的挑战。

　　大家都想知道现在养老服务的基本形势，刚刚民政部发布的《2010年社会服务发展统计报告》，这个数据说全国城乡各类老年福利机构是39904个，比上年增加233个，这233个基本上都属于城市养老的，大家看一看，这200多家增量主要发生在城市，床位也过了300万张了，比上年增加了接近30万张，增长了9.0%，年末收养老年人240多万，比上年增长了6.6%。

　　报告也给我们显示，2010年继续推进养老服务体系建设的试点工作，我在民政部的时候就一直在做，现在部里继续推进，已经在七个省开始建立，这大概是一个老年床位的分布图，分布的重点还是在沿海。当然，很有意思的是沿海也不均衡，福建，广东，包括广西，像四川这一带，像湖北、湖南、湖北，反而床位的分布量大一些。

　　中国在规划“十二五”的时候，面临的形势是什么？面临的形势郑秉文教授谈了一个观点，我认为他发的声音是最强的，他算的数据，他说第五次人普查的时候，60岁以上的人口是1.3亿，六普是1.776亿，十年净增4450万。他算了什么数呢？他说这个数据恰恰是总人口净增的数量，我们知道我们计算总人口净增七千多，他了一个数据4440万。郑教授的观点，尽管数据推算可能郑教授有他独到的见解，但他的结论是全世界的人都来关注中国人口结构的变化。十年来，中国净增的4440万人口都是60岁以上的老人。我们的人口尽管说总量增了不少，但净增我们是在快速进入老年化，这个快速是比全世界任何一个国家都快。

　　未来五年，现在大家也在做预测，这是许多专家的意见，未来五年的挑战是什么？60岁以上的老年人口要过两亿，差不多2.16亿，约占总人口的16.7，年均净增800万，超过新增人口数量。也就是说超过我们新增的，我们一年是增不了800万人的。80岁以上的高龄老年人预测也是很可怕的，我们过去没有做过预测，这个预测过2400万，约占老年人口的11%，大家知道80岁以上的人大部分人是要与我们的养老机构发生联系，他认为年均净增一百万，增速超过人口老龄化的速度。65岁以上的空巢老人他们认为约5100万，约占老年人口中的25%。所以，“十二五”期间，我们要规划“十二五”的时候，“十二五”期间有一个非常重要的特征，就是人口老龄化加速的发展期。新华社的这个预测是认为老龄化、高龄化、空巢化要加速发展。

　　大家都知道，我们要解读政策，也就是今年的2月11号，民政部正式发布了社会养老服务体系建设“十二五”规划，这个“十二五”规划，我的评价是这是中国政府养老行政行为的重大转型，这是国家第一个养老服务体系的国家行政规划，这就意味着中国的社会的养老服务将要得到较大的推动，这个政策解读，我作为一个老司长我是知道的，从过去制定的是中国老龄事业发展“十一五”规划，以及以前的几个五年规划，你注意这都叫老龄事业，民政部的工作机制也不是民政部福利司制定，行政司不制定，一般是老龄委来制定，老龄委是协调机构。现在“十二五”专门出来了一个社会养老服务体系，注意不是老龄事业，要比老龄事业更具体，具体到就叫社会养老服务体系，并且做的“十二五”规划，应该说这是政策结构的重大转型。

　　我们做行政的都知道，只有进入国家的行政规划，才可以组织实施，才能进入行政程序，配置行政资源。所以，我认为这个规划的发布，包括征求意见的发布，就标志着中国社会养老服务体系建设正式拉开序幕，我们舆论界批评的养老服务体系起步十年，依然起步的阶段开始结束。这是一个非常大的转折点。

　　第二个问题，如何定位社会养老，社会养老已经纳入到政府工作体系里了，怎么办？我认为这是你发布这个规划就意味着我们这个政府开始注意到要组织从家庭赡养到社会养老这样一个重大的转型，政府要开始承担起社会养老服务的这样一个责任。从指导思想上，这次起草的时候，我觉得现在向社会传递的信息，我们还没有很好的接轨。

　　我觉得有几个提法大家要注意。大家要注意指导思想上两个提法，将来一定要有重大的政策变动，哪个变动？一个提法是基本建立起人口老龄化进程相适应，第二是与经济社会发展水平相协调，这个相适应，相协调过去不敢想，这是一个高难度的要求，在“十二五”你把指导思想纳入到这里面就意味着要大力发展养老服务业。同时大家注意静悄悄的变化，过去民政部的提法前面这几句话没动，以居家养老为基础，社区为依托，但是这次说“机构为支撑”，原来我们都说机构为补充，现在大家看机构不再提“补充”，而是提“支撑”，强调了机构建设的重要性。这是一个非常重大的变化。

　　我在当司长的时候，就一直在呼吁，现在看来已经落入到征求意见稿。并且在现在看基本原则，这是我们机构发展，养老地产业发展，注意政府的东侧动向，基本原则是什么？我用红字标的，以长期照料、护理康复和社区日间照料为重点，分类完善不同养老服务设施的功能，有限解决好需求最迫切的孤老优辅对象，“三无”老人、“五保”及失能、半失能老年人的照料和护理问题。基本原则就是从最为需要的人群和领域开始，国家政策的重点是护理和照料，我认为这是符合实际的。为什么不能从其他，从旅游开始？国家的责任不应该从那个领域，而应该从护理、照料，从最为需要的人群和领域开始。

　　第三，这次论坛讨论的事情有金融的定位，三百万张床位意味着什么？规划里说到床位的规划，说到数量，如果我们仅仅说三百万张床位，你初算，随着我们物价、通货膨胀，可能每张床位综合性的投入需要十万，那就是三千亿，如果是平均五万呢？也是1500亿。所以，如果每张床位需要两个人，总体需要500万人。

　　大家看看建设目标，这次在规划里写的非常清楚，到2015年，基本形成制度完善、组织健全、规模适度、运营良好、服务优良、监管到位，可持续发展的社会养老服务体系。这次规划的非常有具体数，千名老人拥有养老床位达到30个，直接新增养老服务就业岗位500万个，这是非常具体的数字。俱佳养老和社区服务养老网络基本健全。

　　我当司长的时候，一直推算我们真正需要的养老服务员，养老护理员，专兼的和兼职的没有一千万是不够的，“十二五”规划出来500万，建设任务现在也是说的非常具体。“十二五”期间增加日间照料床位和机构养老床位三百万张，实现养老床位总数翻到六百万，并且改造现在30%的床位，使之达到建设标准。

　　投资重点在哪里？大家看六普的中国老年人口分省数据，我们做了综合性的分析和整理，大家注意，我分析了一下，12个省养老形势相当严峻，我比较了一下，一方面有一个基数过千万，再一个老年人60岁以上的人过了14%，哪几个省呢？河北六十岁以上的过一千万，辽宁15%，上海、江苏14%，16%，安徽16%，山东14%，河南老年人人口1285万，湖南也过一千万，超过湖北几百万，广东过了一千万，重庆、四川、贵州都是老年人口过了14%，其实最高的重庆居然老年人口达到18.68%，大家往前面看一看，全国老龄化程度最高的是重庆，第二高的可能属于江苏或者是四川、江苏，如果数据这样分析的话，其实这些养老的挑战在各个省是非常不一样的。

　　这是我们工作团队做的一些数据分析，大家可以看一看床位和机构的情况。所以，“十二五”期间建设任务很重。规划里怎么划分中央地方社会的三大责任，我看这个规划重在西部，成为一个新的政策重点。中央政府的投入战略与西部地区发展将会产生积极的影响。规划里这样说，社会养老服务体系建设以地方投入为主，鼓励社会捐资，中央给予适度补助，做到九个字，保基本，广覆盖和持续。中央的资金投入主要是根据年度投资预算和建设需求情况来安排，重点这次也说得非常清楚。东部不超过30%，中部不超过50%，西部不超过总投资的70%。当然，对于财政困难的老少边穷地区，恐怕还要有一些特殊的政策。另外，彩票公益金也要积极的支持发展社会养老服务业，这是财政杠杆对于养老产业发展的进一步促进。

　　有哪些开放和机遇呢？政策的开放和机遇这是我讲的第五个问题。首先规划引用了中央提出来的最体要求，总体要求是什么？就是我用红颜色标识出来的发展多层次的社会化养老服务，加大对公益性养老服务设施建设与经营的支持，引导社会资金投入社会养老服务领域，并且加强养老护理职业教育，发展面向老年人的家政、护理康复等服务，这是中央的总体要求。

　　第一个机遇是资金机遇，要加大资金投入，建立长效机制。到底怎么建，中央和地方的投入将会达到多少亿呢？我算了算，不会少于一千亿，会多吗？多多少？我们测算了吗？

　　第二，管理提升的机遇，现在规划写到建立制度标准，确保规范运营，将来的规范化，民政部也好，国家也好，整个要出台完善养老服务的相关服务标准，设施标准和管理规范，同时要提出来，创新体制机制，强化专业管理。

　　第三，土地税费的优惠机遇，规划里写的很清楚，这是一个原则，肯定要这样规划。

　　还有人力资源的机遇，规划提出加快人才培养，提升服务质量，其中里面说到加强养老护理的职业教育，同时要探索建立在养老服务业中引入专业社会工作人才的机制，我想这是一个人力资源的机遇也到来了。

　　最后还有一个科技服务的机遇，科技服务就是要运用现代科技进步成果，提高科学管理水平，大家看规划里列了不少，我觉得这都是一些政策性的机遇，也是未来“十二五”发展的一个基本大的政策框架。

　　最后我想谈的是挑战有多大。第六，社会养老服务体系建设的基本挑战，我提了两个问题，需求与供应的差距到底有多大，有多大的政策空间？我们养老服务业有多大的发展空间。主要矛盾，我的判断，现在我们的养老产业其实存在着供不应求的现象，大家算一算，目前我们常常说1899万80岁以上的高龄老人，他的基本生活保障与护理问题还没有得到很好的解决。到了2015年，如果超过2400万，有多少人需要长期照料护理的呢？未来的600万张床位可以满足要求吗？

　　所以，我非常同意刚才单总说的，应该再想到问题的复杂性，我们是独生子女政策实行了三十年，几代人，他导致的畸形人口结构可能使老年人的压力更为巨大，老年人可能将来需要长期照料的，比原来我们想象的，比现在发达国家发展中出现的数据比可能是要大一些。我们现在六百万张床位是按3%的标准规划的，但实际需求我非常同意很多人的测算，可能是5%—8%。

　　另外，500万养老护理人员从哪里来？每年需要上百万的护理人员的增长趋势，我昨天晚上查了查，2010年，去年的普遍本专科毕业生575万，成人本专科毕业生197万，这里面没有养老护理员，只有护士，两个加起来不到800万，里面如何进入，有一个结构性的一百万的养老护理员的位置，这样一个结构呢？这是一个非常大的挑战。政府规划的挑战，我觉得也面临着一些很大的问题。一个是规划的内部结构问题，社区与机构如何划分比例，区域布局如何确定，社会如何进入，哪些机构最为缺乏。再一个养老服务仅仅是床位和人员护理吗？他有很多中间环节，比如老年玩具、康复器具、心理咨询服务等等。因此，规划的具体化还是一个非常大的挑战。对我们社会来说，对我们今天参会的关注养老产业的各位同行来说，大家如何进行市场规划呢？

　　我提出了五个问题，社会与政府之间如何形成积极互动的模式呢？政府把这个口开了，我们怎么进入？我们计算过哪些方面供不应求吗？每个机构和公司能够提供哪种需求呢？再一个，如何加工养老产品的供应，有没有系统发达的咨询机构，以及利用咨询机构的公司呢？我觉得整体上我们的养老产业发展，我认为我们的社会进行的个案的探索比较多，个案的成功也比较多，但整体上我认为我们的社会还是没有做好准备，面临着如此巨大的发展空间，我们需要的是整体行动。

　　社会养老产业发展如何选择，我认为是需要大家进行理性的计算。谢谢。

　　【周燕珉】：刚才王院长从政策的角度分析了“十二五”期间政府的养老规划和建设目标，王院长的研究是非常深入的，我们也经常看到王院长给我们一些数据，刚才指出的都是最新更新的一些数据，做了非常精彩的讲演，我们再次表示感谢。

　　“十二五”以来，住建部，房地产业协会的领导都十分重视老年地产的发展方向，目前中国房地产业协会副会长朱中一先生正在组织成立老年住区委员会，以联合社会各界力量共同推动解决养老居住问题。下面，我们有请朱中一会长为大家讲解一下当前养老地产的发展状况，以及成立中国房地产业协会老年住区委员会的计划和进展情况，有请朱会长。

　　【朱中一】：各位专家，各位嘉宾，房地产界的各位同仁，上午好，刚才清华大学的周教授，中国房地产报的单总对这次论坛的目的意义做了说明，北京师范大学壹基金公益研究院的王振耀院长有关养老的汇报非常清晰，我本人听了很受启发。从宏观政策方面，刚才王司长讲了，单总和周教授也讲了，有关实际操作方面的情况，有好多专家，包括日本的嘉宾也要介绍。所以，我主要想讲一下我们从协会的角度对养老地产怎么考虑的，我们协会正在筹备老年住区的委员会，筹备情况给大家介绍一下。

　　应对日益严峻的老龄化问题，现在全社会都很关心，报纸上也发表过我的一些文章，我的观点有两个，养老问题不光是一个老年人的问题，因为中国的养老问题是在计划生育背景下的养老问题。所以，它从某种意义上，“412”的家庭结构，老人的问题没处理好，小孩的负担很重，那中国社会的发展后劲就不足，所以，这个问题就很严峻。

　　另一个问题，王司长也讲了，中国的养老，由于计划生育的政策背景，他的老龄化的速度、规模比任何一个国家都要快，不光政府，全社会应该关注。改革开放以后，我们国家有一项改革是大家公认的，就是农村的经济承包，农村的承包使中国的农业发生了翻天覆地的变化，解决了13亿人的吃饭问题，而且为我们国家这几年的长期稳定奠定了基础。另一项我们不叫改革，但实际上也是改革，它是从变革思想观念开始的，那就是计划生育政策。计划生育政策三十年推行以来，我们少生了三到四亿人，正因为我们少生的三到四亿人才使我们国家经济跨入了世界的第二位，才使我们国家的人均收入到了三千到四千美金。如果加上四亿，可能就不到这个水平。所以，计划生育的政策给我们国家三十年的辉煌成绩添了重重的一笔。但是任何一项改革都是要支付成本的，现在老龄问题那么严峻，很需要支付改革成本。所以，现在全社会把老年问题作为一个重要的问题来研究，我觉得已经是责无旁贷。

　　前一段时期，报纸上登了回良玉副总理2月份的一个讲话，就讲到老龄问题是现在一个大事和要事，而且要着重推进六个方面的体系建设，那就是老龄战略对策体系，老龄服务体系，老龄经济供养体系，老年工作体系等六个体系，我感觉六个体系是一个整体，但是六个体系又各有分工。我们作为住建部指导的全国性的社会团体，其中一个老龄宜居环境体系是作为我们住建部主要的工作范围的，也就是我们协会责无旁贷的，既有责任，也有义务来承担一些工作。

　　为了做这方面的工作，今年我们协会6.2次理事会讨论的时候，决定要成立这么一个委员会，这个委员会我们提出来以后，住建部很支持，后来我们也到了民政部，现在我们正在协调沟通当中，民政部的民间组织管理局很支持，国家老龄委很支持。所以，民政部的民间组织管理局的预审已经通过了，但是我们的社团不像社会上的有些社团注册很容易，我们是民政部要公示，还有一些过程，我相信它是能够最后批准成立的。

　　下面把我们委员会的一些想法给大家介绍一下。

　　我们这个老年住区委员会是一个由从事老年住区研究、设计、投资、开发、经营、管理的企业，金融、保险、医疗等单位，以及有关社会团体自愿参加的非营利性的全国专业组织，是中国房地产业协会的分支机构，在政府有关部门指导下开展工作。我们的宗旨是服从国家的养老宗旨，我们的宗旨是立足我们国家的基本国情，通过政府保障与市场运作相结合，逐步构建与人口老龄化进程相适应，与经济社会发展水平相协调，以居家养老为基础，社区服务为依托，机构养老为支撑，基本服务与选择性服务相结合的养老地产，争取政府在融资、税费、土地、医疗等方面的政策支持，提出完善养老地产设施与的建议，努力构建有中国特色的老年住区体系，让老年人安享晚年的幸福生活，我们的宗旨跟国家养老的宗旨是基本吻合的。

　　我们这个委员会的主要工作有八项：

　　第一项，借鉴国外开发建设老年住区的标准规范与经验，协助政府和行业管理部门提出我国建设老年住区的标准，提供优秀的设计途径和技术支持。这就是周教授他们正在干的事情。整个标准方面的事情，原来是哈尔滨建筑大学，现在的哈工大他们也在编制，有关单位都在参加，这项工作正在进行。

　　第二，运用协会专家委员会及有关单位的资源，抓好新建老年住区项目的示范推广，同时对既有老年住区项目的改造，服务设施的完善提出指导型的意见与技术支持。这个我们也正在考虑，一个是新建老年住区，作为协会来说，抓好示范项目，通过示范项目推广，对既有的项目抓好改革。

　　第三，会同全国老龄工作委员会，及有关的金融、保险、医疗等单位，争取政府再融资、税费、土地、遗老等方面的政策支持，逐步完善老年住区的制度建设，促进老年住区建设等养老服务事业和产业的发展。过去是事业，现在既有时也的部分，也有产业的部分。

　　第四，借鉴市场经济发展国家已经制定的以房养老等多种做法，探索住房资产、金融资产等的合理配置，提升老年人的生活质量。养老，钱从哪里来？主要以房养老，建立这个机制。

　　第五，定期发布老年住区建设和运营的信息，为政府行业和主管部门提供建议，为会员单位提供系统和专业的咨询服务。

　　第六，组织经验交流，行业培训和研讨等活动。

　　第七，举办全国老年住区有关的设施设备的展览，为老年住区开发体验金融投资机构过三家搭建交流平台。

　　第八，建立与海内外相关协会、企业和产业的品牌商等合作联系，组织境内外的学习考察活动。

　　这是我们的主要业务范围，今年的工作，专业委员会还在组建中，还没有建立起来，我本人是负责这项工作的筹备，我考虑的工作，今年主要是抓这么四项工作：

　　第一，继续抓好筹备工作，民政部正式批准以后，我们就正式启动。目前已经有一批开发企业、投资公司、科研设计单位、证券保险机构、老年用地的生产厂家、包括新闻媒体愿意作为发起单位，我们也希望有志于从事老年地产的单位将来积极参加。

　　第二，我们组织有关的大专院校、研究单位、开发企业、保险企业对一些课题进行研究。我们协会、研究会和中国房地产业研究会我们两个课题一个是市场经济下老年住区的开发建设，刚才王司长讲的，政府从广覆盖的角度，我们学会、研究会主要是考虑在市场经济条件下，怎么发挥市场的优势，动员社会的力量。还有一个项目是复合性的老年住区的开展利用模式，有些单位还在研究，怎么把以房养老的经验跟中国的老年基地建设结合起来，这些课题的研究。刚才王司长讲了，从政府层面，中央财政考虑西部，然后是中部，然后是东部。我们是从市场运作考虑，主要考虑经济发达的地区，老百姓有支付能力的我们现实点。我们现在考虑的长三角、珠三角，环渤海、东北亚，还有海南那些地方，我们想先造一些项目试点，然后全国铺开。那些地方有支付能力，好一点，另外，我们想找一些环境好的地方。

　　第三，养老地产是房地产的重要组成部分，而且随着时间的退役，它的重要性和市场占比肯定会逐步扩大，在房地产行业里是个朝阳产业。刚才单总也讲了这个事情，怎么关注养老地产，是我们行业的责无旁贷的责任。现在有一个问题，房地产也好，特别是住宅，住宅最终是为老百姓的居住服务的，既然是为老百姓的住服务的，住房建多少，跟人口结构有关系的。

　　现在从中长期来看，2020年之前，由于中国城镇化的发展，房地产还是看好的。但是我在讲这个问题的同时一直讲另一句话，我们一定要考虑我们的住房结构和人口结构要考虑匹配。什么意思呢？我们是在计划生育背景下在推进住宅产业的，成功华还不到50%，成功化的发展2020年以后可能还在发展，但是住宅产业就不一定了，因为人口借给已经摆在那个地方了，独生子女当自己两边的老人不在的时候，两边老人的房子可能就空下来了。那个时候咱们的住宅产业可能有结构性的，阶段性的，城镇还在发展，房地产的结构发生了变化。怎么解决这个问题？我自己想来想去，咱们提早借鉴美国的以房养老或者房屋置换，这种办法可能是个很好的办法。以房养老实际上解决的是什么问题呢？解决钱从哪里来？有些地方费用比较高，但是通过以防养老就够了。

　　人到哪儿去，建个基地，把建基地和以房养老联合起来作为一个整体考虑，这个问题就解决了。我想作为我们协会也好，作为研究会也好，怎么样来帮助政府考虑市场化运动，动员社会力量方面，这也是很重要的经验。现在尤其专家这方面的经验也比较多，所以，我们希望在这方面有所推动。

　　第四，建设养老社区的同时，我们还要协助政府给既有的社区的涉老改造问题，而且是我们国家提出的以居家养老为基础，社区服务为依托的，这个可能85%左右的人还是居家养老的，怎么样来完善这个体系，包括对原有的住区的改造问题，这个要落地。这些问题这次会上也有经验介绍，居家养老为基础，社区为依托，怡海的小区既有为老人负责的设施，还有老年大学，同时教育比较发达，有好的幼儿园、学校，中学、小学，这个小学还是相当好的小学。将来如果开发新的模式，这个也是一个很好的模式。

　　对于专业化的养老，这次会议在这儿开，北京的太阳城已经积累了一些经验，大家听了介绍，可以再实地考察，可以深刻的体会一下咱们搞养老地产，可能前景是好的，需要考虑的问题也不少。包括规划选址，包括金融、土地、医疗的政策，还涉及到企业的投入与回报，社区的运营与管理，这些问题有志于大家献计献策，我们协会也争取跟有关部门合作，有所突破。我们也希望有志于老年人社区建设的单位在这方面给我们共同探索。为我国老年事业的发展做出贡献。最后预祝本次会议取得圆满成功，谢谢大家。

　　【周燕珉】：非常感谢朱会长长期以来对养老居住问题的长期关注，刚才朱会长讲了老年住区专业委员会即将成立的一些情况，讲解了今后要准备开展这些研究工作和各项成立工作，他也特别指出几年以后，也就是“十三五”以后，可能老龄住宅的问题会提到议事日程，会出现一个井喷一样的情况，值得我们各界非常的关注。我们期望在房地产业协助及老年住区委员会的领导下，我们能更好的推动老年地产的发展，让我们再一次感谢朱会长的精彩发言。

　　下面由我来发言，因为鞠川阳子女士她昨天晚上的飞机，下大雨飞不过来，今天早上过来，早上这个时间来不及了，我跟她换一下，我先来讲我的内容。

　　我今天要讲的题目是中国养老地产如何“落地”？从三个方面讲，第一是当前养老地产开发中的问题个；第二是养老地产开发的常见类型及相关案例方面；第三我国与发达国家的养老地产开发模式有那些区别。做一个简短的比较。

　　首先讲一下影响养老地产开发的几大因素，有土地、资金、经营模式、规划设计、运营管理，粗略的分这几大块。前两届更多的关注土地问题和政策的给度等等，还有资金和经营模式，这几块是非常重要的，我们把它分为前期。后期工作主要是规划设计和运营管理。现在开发商对前期这一块工作特别重视，现在开始拿地，要想资金怎么进来，还有经营模式是怎么样的。但是对后期的规划设计和运营管理这一块，可能目前考虑的还不是很多，我认为这几块本身是一个链条状的，它之间互相有很紧密的衔接，在前期考虑这些问题的时候，也应该把后期的问题好好考虑，如果不考虑的话，最后到底用什么样的运营管理模式会影响到规划设计、建筑设计的类型和形状。当然，前期它的土地资金可能也会对规划有很大的影响。所以，这块我认为考虑问题的时候要比较全面。现在大多数人都集中在前方考虑这些问题，我觉得也是非常应该重视的，后面的规划设计这一块，应该在前期考虑的过程中也把它想起来，这样有些资金的问题才能算的清楚，能够有效的解决。

　　当前养老地产开发中有几个主要的问题，第一个是对养老地产开发链条的各个环节缺乏整体的把握，比如对土地和税金上如何获得优惠政策不是很明晰，刚才王司长讲了一些，现在肯定这方面国家政策提供了很多的优惠条件，但是各个地方也许有点不同，大家也正在摸索中，由于注重前期的土地资金问题，对后期建设和运营了解比较少，导致经济账算不明白。后期的经营运作也必须事先了解到，我们现在成功的例子并不是很多，所以，大家也无从下手，今天选择在太阳城开这个会，也是有这个目的的，希望大家能够实地看一下这个状态，因为以前我们开发普通住宅，对这个也没有特别的感觉，今天来现场开会，希望大家看到具体的情况，自己在整个链条连接上把这笔经济账算的更明白一点。

　　第二点，客户定位同质化，对老年人的不同需求考虑不足。现在我们也接触到很多的开发商，大家都非常热情的想做老年地产，但是对客户的定位也非常趋同，所有人跟我说的都是我们要对健康的护理老人做全世界的第一，他们的目标全锁定在有钱富裕的老人，但是最近这些年会出现一批刚刚退休的富裕的老人，但是全体目光都集中到这儿，我觉得这个市场并没有这么大。即便我们就是针对这种老人，但是他们只想健康的老人，我觉得也有风险，因为未来这些老人哪天突然有病，或者摔了一跤他其实也需要护理，比如一些设施，建筑类型可能都不考虑护理的状态，将来有病的时候，你的建筑或者你的管理都不能承接？最后怎么办把？把他轰走？我们在国外也了解到，人家也是这样想的，但是最后不得不面临他们病了的问题，所以，这一点大家一定要想清楚，不能完全的觉得我只管健康富裕的老人，其实后面的问题也要由你来解决。

　　第三点，规划设计落实终始不足，对所有要开发的具体产品的类型和建筑形式考虑比较简单，因为以前都是开发一般的住宅，或者公寓、旅馆等等。所以，到老年这块没有特别深刻的认识，想象的建筑都是一个像公寓式的或者旅馆式的，建筑形式只考虑到这儿，没有别的样子可以参考。我觉得这一点不是特别对，我们对不同的客户群应该有不同的建筑类型和不同的产品。我们以前研究一般住宅的时候，也会把客户细分，但是老年人更需要把客户细分，老年人身体条件也不同，年龄段不同的时候，包括他的要求，他的性格也都会发生变化。包括他跟家庭的关系等等，我们对这些必须有所了解。

　　我们在现阶段一些开发商跟我们接触，包括一些政府、机构、协会等等，跟我们商量的过程中，归纳了一下现阶段养老地产开发的几种常见形式，我们可以归纳为四种。第一种开发类型就是大规模居住区中建设专门的养老社区，第二种是一般住宅区中配建养老公寓核设施，第三种是专项开发老年公寓和相应配套，第四种是度假旅游地产中开发养老产品。

　　第一种，大规模的住宅区中有一部分社区或者叫组团，专门为老人的，它适合建设在城市中心区或者近郊区，土地比较容易得到大型的，通常采用出售的形式。

　　第二，一般住宅中配建老年公寓或设施，普通住宅搭建配建是一部分，可以是一栋老年公寓或者几栋，经营模式租或者售。

　　第三，专项开发老年公寓和相应配套，可以持有型经营，辐射周边的社区，为其服务。

　　第四，度假旅游地产中开发的老年产品，特别多的开发商想做这件事情，建设在风景旅游区有资源特色的地方，可以形成度假候鸟式的产品。下面分别进行一些解释，举一些例子说明建设中应该注意什么，规划中有那些特点。

　　我们举一个案例，大规模居住区中建设专门养老住区，依托海景资源，建设面积1324公顷，总建筑面积720万平米，养老住区有10公顷，大约有18万平米，这是我们直接接触的，我们给做顾问的一个项目。

　　这个项目当中，可以看出，养老这块也不是特别大，它也没有占一线海景，紧邻商业区是这样的一个位置，如果搁在最前面也没有必要，还是比较长期住的，不是完全旅游的产品。

　　原来设计方案的时候，对老年社区并不是很理解，所以，盖出来的更像办公区，但是这跟老人的需求不相符，老人需要更加亲切的，有家居环境的空间环境，稍微改了一下，向亲切的方面发展。后来经过几轮的改进以后，得到了这样的一个平面，一共分两期，分成几个组团，化整为零，增加亲切感，两三层做一些公共部分，把底值的高层削减一些，把服务的内容相对集中，比如医院和看护中心在这儿，旁边有一个半护理组团是它的配套，开发商持有，大概占10%的比例，之间有一个桥相连，将来上医院看病都比较方便。

　　其他是一般社区的，但是也是位老人服务的公寓形式，基本是健康的。商业街，方便老人的使用。景观园林分布比较均匀，原来做这个设计的时候，刚开始有一些倾向，把绿地分散了，这样对老人也是不合适的，因为老人行走的半径不是很长，应该在他周边完成所有活动的要求，不能我打个乒乓球上那个组团，我需要跳个舞上这个组团，其实不应该，因为他休息和活动在这个组团都具备，这是我们改进的意见。

　　另外，停车，包括自行车和电动车，这些停车的服务特别的重视，但是汽车也看这个地段在什么位置上，我是需要的，大多数轻便的小车的停车是不容忽视的。

　　再一个例子是在大规模居住区中建设专门的养老住区，这个项目是政府主导下进行的企业地产项目，中间这块红色的是政府的配套，是民政部配套的示范区，它包含了多种的功能，周边是普通的住宅区，中间加这么一个配套设施可以辐射周边的住宅区，也是非常合理的，这部分有二百亩地，总建筑的面积是1700平米。

　　内容我们看一下这里怎么分的，这个配套设施有一些什么内容呢？首先有一部分公用建筑，公建里包括健身活动中心，有游泳池，还有一个小型的旅馆，因为他是在天津，离城里还是比较近的，也有一些临时去休闲度假，这就需要一个旅馆，这个设施还是很有必要的，包括这里有一个培训中心，民政部的项目，培训这些服务管理人员，这些人也有居住的问题，旅馆也承接了这个作用。还有一些是旅馆的医院，不能指望做一个非常大型的全面的医院，有一个体检，这个功能就很强大，除了一般医院的功能项目，体检的功能是非常突出的。

　　此外，有一栋老年护理栋，考虑的半护理或者全护理的建筑，里面都是相连的，还有一栋是老年公寓和老年住宅，由于是一个示范项目，所以，内容上可能各样的都有一些，这样可以起到一个示范的样本。所以，我们对这些内容都区分了，有了个别不同的功能。

　　这是一个综合服务楼的项目，康体中心，培训中心，这儿还有大的报告厅，这也很重要，因为经常需要开会培训，都是很重要的，是旅馆，也是医院的部分，让内部连接起来，这样可能开会什么的都十分的方便，有时候老年的摄食中应该注意的，很多需要有风雨连廊，有些活动他们都希望在无雨无风的条件下进行，内部连接也是很重要的。

　　包括这样的一些里面的公寓，我们考虑到它的可变性和适应性，我们希望公寓的状态，将来它也可以变成老人护理的状态，里面在做的时候做了很多伏笔的工作，今天就不仔细展开说了。

　　养老地产的第二种开发形式是一般住宅中配置建设养老公寓和设施地，这是一个住宅小区，也色彩的就是配件，配件了老年公寓，青年公寓，社区活动中心和一些商业配套，老年公寓做了一样的配套设施放在小区边上的地方，里面一般的租户业主和老人公寓，我们当时调研的结果，他们可能在这儿买的住宅，也希望在这儿买一个老年公寓，一起住在这儿，因为目前都需要就近居住，可以方便相互照顾。

　　在这个条件下也有一个特点，希望老年公寓的总价和小区住宅的价格是相协调匹配的，我们做的时候把老年公寓做的比较好，一做容易做的比较高级一点，想到这里面社区的居民买房子，房价是一万五，你不能在这个地方比他贵的太多，这样本来是一家人来买，这个地方我拿两百万买的这个，觉得拿150万买一个公寓，比那个户型小多的，价格相当大家会接受不了，价格的匹配上也是值得注意的，这是一条经验。

　　内容上，因为它这个是一个出售型的，我讲两个例子，出售型的老人公寓跟持有型的有一定的区别，在思想上，空间的组成上也有一定的区别，比较强调的希望把商业做的多一点，公共部分稍微小一点，因为是出售，如果都是把公摊做太大，大家也不是很接受，价格会比较高。所以，后来就把商业的部分加大了，楼上变成两种内容的户型，一种是这样的小户型，还有一种是单元式的，希望这两种可以有较好的适应性，如果全是小户型，有一些老人会有小套型，所以，加了一个外廊式，房间比较舒适，内容也比较简洁，不要各种各样很多种，也比较统一。

　　下一个是持有型的，也是在一个社区当中做一个老年的公寓，这个是自己持有，委托经营管理，这个跟刚才那个形式、量上都差不太多，它也是一层做了很多公共的商业，维持小区的生活需求，也可以对外，这是老年公寓的入口，一层有一个餐厅，包括厨房等等，这块是老人公寓的，在这个公寓的二层和三层还是做了较多的公共设施的，因为它是一个持有，要重视管理，管理会提高价值，所以，还是配套了许多的公共设施，有多功能厅，有餐厅，有图书馆，等等，这里面还有娱乐的水疗池等等，希望老人住在这里面受到较好的服务。

　　持有型和刚才的出售型它可能在建筑平面上开始有区别，它是考虑到后期怎么管理，提供什么服务，如果都卖给他了，你提供服务的时候可能不在这儿住，所以，你太多的服务有可能有些浪费，不能很集中的进行。出游型肯定能做到很好的服务，这是你品牌的一个重要因素。这点是两个类型不同的时候在建筑平面上的一些区别。

　　第三种是，专项开发的老年公寓和相应的配套，是嵌入成熟社区中的，可以是持有经营型的，我们在邢台做的方案，周边都是成熟社区，包括自己这里面也配建了一部分老年住宅，他这个想法在二三线城市是非常有意义的，建在一些教育社区或者是干部社区，以及厂矿社区，比较成熟的社区旁边，可能会找一块空地，或者一些小学幼儿园现在富余出来了，不用的建筑可以改造成老年的配套设施，这种地方对老年社会的情况，有这样的设施非常重要，也相对的比较容易建设，我觉得这是一个很好的思路，将来它可以变成连锁经营复制，包括管理模式也可以复制，到处找着合理的地方插建，像肯德基、麦当劳一样的，连锁经营的形式可能有很好的品质的提高。

　　看一下它的平面，因为它是一个插建的配套的设施，功能就比较复杂，日本也是这样的，它叫小规模，多功能的老年配套设施，这个也有这样的一种性质，它有很多种功能组合在一起，这么多箭头都是入口，这里面动线比较复杂，可以看出不同的颜色是不同的功能，普通老年公寓，还有一部分是护理的，另外有医疗，最好有个卫生站可以提供服务，有点小病可以来看看，还有商业，还有一些护理的服务等等，后勤，洗衣，厨房餐厅等等，这些功能都要包全，这时候他的流线就很重要，私秘和公务要分区，别人不能随便到老年公寓走，所以，我们要另外设门等等。所以，流线特别复杂，要把门都开成，互相又不交叉，老人活动不方便，外人不能随便进去或者进去只能进去一部分，这个组合还是需要认真考虑的。如果建设好了，每个地区有一些不同，总的来说包含较多的功能，是一个服务很全的小型的多功能建筑。

　　第四种，度假、旅游地产中开发养老产品，这种心里也是大家特别想做的，这种是发挥风景资源和养生文化的优势，一般选择比较好的地区，有很好的风景资源，大家也非常向往去的，气候也非常好的地方。当然举这个例子并不能代表所有，它肯定是一个综合的开发，老人到这儿是老年产品其中一部分，他可能还有其他的，比如农业的休闲娱乐的场所等等，旅馆等等都有。

　　如果加入了老年产品，我们也应该注意，这些老年产品他有它的特点，不像一般旅游产品无所谓，距离远一点，反正来旅游，都无所谓，路线长一点，走走正好散步。对老年产品就不一样，这个地方是老年产品，这是中心区，这儿是报道，住处在这儿，他怎么过去？他在这儿住可能不是一天两天，你也希望这样的项目让他住的时间长一点，三个月，半年等等，在这个地方有各种活动都非常不方便，因为老人有他的特点，他走不了那么远。所以，我们分布要很均匀，服务人员的动线距离也要给他一种考虑，当然有交通工具，还要风雨无阻，服务人员能够方便的到达。这种拉开展现的形式是这一类的地产中的主要矛盾，应该想办法把它解决好。

　　我国与日本、美国养老地产开发模式的比较，我简单的总结一下，日本的地产开发项目是非常成熟的，它是在国家政策支持非常有力的情况下做的，现在也趋向社区中多设小规模功能综合的设施，分布均质化，达到非常好的目的。但是大型养老社区它并不怎么常见，我们经常去日本参观，希望学习它精细化的设计，大型社区日本并不是特别多，几个建筑合在一起就已经是非常大型的，咱们一弄好几千亩地的都上来了。这边是它各种不同的类型。

　　美国的养老地产商业化运作好，开发思路也多样化，但是它的特点是地广人稀，有很多的退休老年社区，可是我们去参观多数在郊外，缺点是比较孤立，要到城里也比较麻烦，比较分散，服务上也有问题，但是它的商业操作模式，它的很好的环境是非常值得我们学习的。

　　总的来说，日本的配套完善，但是小型化的设施比较多，它面向所有的老年群体，是国家政策扶持的比较多的。美国更重视商业操作模式，他的郊外大型的低密度的老年社区比较多，针对退休后健康、活跃的老年群体，它的商业模式是值得我们学习的。

　　反过来探讨我国养老地产应该如何落地，我们可以得到一些结论。首先我们应该明确自身适合开发的类型，和再生利用这种资源，对各个环节的把握要统筹看待，系统化的思考，充分挖掘老年客户群的特征，和他产品的特点，他是有很多样子，并不是像公寓或者旅馆，它还是有很多可以挖掘，可以思考的。

　　今天由于时间关系，我们也不能特别的展开，里面的设计都跟老人有关，这些设计什么内容呢？比如举出一个餐厅，餐厅的位置是多少，餐厅和厨房的比例是什么，餐厅和老人的比例，上下的动线这些都特别希望研究，一个门厅也是如此，我们参观调研，门厅里有很多活动，除了接待进出，可能还要在这里做操，还在这里等待亲人和家属谈话，可能就在这里观望，什么也不干。门厅有很多的功能，比如信报箱，棋牌室，他特别喜欢热闹，怎么把门厅的细节组织好，这些都需要一点一点攻克。规划和建筑队整个养老地产有很大的影响，它的有很大深度的，应该细致的把这些考虑好，前面的经济账也便于算。

　　养老地产的开发是具有挑战性的事业，提出养老地产的新思维，摆脱既定的思维方法，要有创新性，要做好承担风险的准备，养老地产的开发并不是因为市场的缺乏就变的容易了，大家都希望开发养老地产，觉得这件事很方便，其实不是的，它可能比普通社区麻烦的多，必须做好这种准备，也有一定的风险。注意规划设计与运营管理的前后户，建筑功能配置上要有灵活新，保证后期运营模式能够适应。我们经常去访问，他们管理上出现什么问题，以后我们建筑商一定要改正，提前做好准备，以适合今后的管理。我的讲演到这儿，谢谢大家。

　　下面我们有请清华规划院，清城华筑建筑设计研究院副院长陈首春先生，他将从城市运营的角度给大家分析养老地产开发策略。

　　【陈首春】：各位尊敬的嘉宾大家好，我今天讲演的题目是涉老地产策略及其对城市运营的影响，主要想谈从现行的法律体系下，在面临涉老地产时的实操做法。主要讲四个方面的问题，第一是涉老地产的分类和属性，第二是复合性商业养老项目，有一个项目的分享。第三是这个项目对城市运营的影响，第四探讨一下各方利益主体的关系。

　　中国的养老产业目前面临的问题有两个方面，一方面是不仅解决失能老人的问题，床位问题，我觉得更要解决的是健康活力老人的晚年生活问题，毕竟我国目前老人的失能力在7%左右，巨大的养老市场不仅仅是老人的护理问题，更大众的养老市场应该受到全社会的关注。另一方面，养老问题本质上讲虽然是一个公共的福利问题，因为我们要补的功课太多，依靠政府的力量是远远不够的。我个人认为如何调动整个社会的力量投身养老产业，才是更快更有效的解决养老问题的力量来源。

　　我们是在没有任何可借鉴的超大规模老龄人口和超快速度迅速膨胀的情况下，同时还要处理快速城市化进程，未富先老，计划生育政策导致的人口红利行将结束，行业准备不足，民众养老理念长未形成，国家相关的法律法规尚待完善诸多问题。

　　飞速发展的城市化和老龄化是中国目前不得不面对的两个异常严峻的挑战。在中国城市化发展的过程中，这十几二十年，房屋市场化过程中，房地产商起到了非常重要的作用，但是今天房地产商似乎成了中国房价高起的替罪羊，成了万恶的开发商了。我个人认为其中某个原因是我们在房地产的过程中，没有区分公共福利保障和市场商品的界限，没有区分老百姓刚需自住型的保障性住房和应该市场化运作的商品住房的区别，混淆了这些概念。我认为刚需的保障性住房的消费是需要政府作为的，市场化运作的商品房是属于资产，是商品，应该接受市场调节。

　　好在涉老地产处在孕育期，我们不应该重蹈覆辙，我觉得我们一开始就应该理清养老的保障性需求和市场化需求的区别，政府和开发上各负其责，该由政府承担的责任一定要由政府承担，开发商是面对市场化养老需求的这方面。当然，开发商在涉老地产开发中也应照顾政府公共福利的方面，整个中国的养老问题绝不是靠政府可以独自解决的。开发商市场化运作的过程中如果能够帮助政府部分的解决行业问题，同时还能部分的解决现阶段地方政府的某些困境，那就会形成一个多赢的局面。

　　我个人认为养老地产项目，更确切的我希望称之为涉及老年的项目，一个项目有可能只是做了一个涉老住宅，只要它涉及老人，我就愿意称他为涉老项目。

　　我把涉老项目分成福利型和商业型两类，就像刚才所说的，政府可能应该更多的关注福利型的，作为开发商我们更多的应该关注商业型的，如果从服务的对象来划分，我把它分成了涉老住宅，老年公寓和长期照护机构三类。

　　目前我们可能用于涉老地产的土地，我有出让用地、划拨用地和集体建设用地，虽然我个人认为未来更多的行业机会是在集体建设用地上，但是目前受限于国家的法律政策体系，目前在国有土壤用地上进行涉老地产开发是最为现实的。

　　我们首先来比较一下涉老地产和常规的住宅地产的区别。常规住宅属于消费产品，它是销售型的地产，它拿地快，投资快，产品快，资金回笼快，涉老地产属于持有型的地产，策划慢，规划慢，设计慢，施工慢，销售慢，资金回笼也慢。所以，我个人认为涉老地产属于商业地产的过程，占用资金巨大，投资回收期长，由于目前国内的资本瓶颈，直接融资的机会少，因此，我认为可能涉老地产项目应该参照目前商业地产的操作模式，在项目中加入住宅类物业作为快速回收资金的产品。

　　应该安排普通商品住宅、适老住宅、销售型老年公寓和出租老年公寓和长期照护机构，前三类是销售型的物业，后两类型是持有型的。

　　我们拿在一个地级市做的案例跟大家分享，距离省会城市两百公里，两个小时车程，目前还没有通航，自然环境优良，宜居，旅游资源并不是太多，不是常规的旅游目的地。我们拿的地块是在新城比较核心的地带，距离新的行政中心两三公里的样子，周围是居住区为主，也包括他们的公园小区，总计500亩的土地，按城市规划的要求，容积率1.5，大概要建50万平米。

　　而且这个地块北侧是规划的一个三甲医院，所以，我们项目在医疗上没有做任何安排，安排了三种功能，一个是从幼儿园到高中的国际双语学校，一个包含养老功能的涉老社区，还有相关的配套功能建筑。在这50万平米的体量中，国际学校6万平米，占了12%，居住类9万平米，公共配套5万平米。按照销售和持有划分是三七开。

　　我们策划之初分析了咱们国家家庭结构对养老和子女教育的需求关系，比如对于50后+80后这一层来，爷爷、奶奶可能都70多了，但是这一代正好是马上要退休的年龄，对于60后父母是六七十岁，他们的子女一二十岁，分析了这个之后，对于某个家庭来讲，他既存在养老的需求，也存在教育的需求，但是真正有话语权购房的人又是中间这代人，同时，如果当以养老为诉求的购房需求碰到以教育为诉求的购房需求的时候，一定是养老让位于教育。所以，我们加入这么一个教育的资源，也是想把子女教育和养老作为共同的需求，就是一个涉老社区里，我解决了一老一小的问题。

　　子女教育我们安排了幼儿园、小学、初中，一直到高中，是一个国际双语学校，1600人的学生规模，这个机构北京已经做了1800学生，在东五环那边，签约了十几所美国的高校，还有三所欧洲的高校，使得这个国际双语学校毕业的学生可以直接进入国外学习。同时，在39万平米的居住类建筑立，我们有60%提供给了普通的家庭，40%提供给不同级别需求的老年人。从而使在这个小区内既有居家养老的解决方案，又有商业化运作，针对失能老人的老年机构，这五类建筑前三类属于销售型的公寓，后两种属于持有型公寓。

　　这一条我们还打算做一些尝试，也想跟大家分享一下，在老年的居家和床位的公寓里，我们各拿出一万平米做50%产权销售的模式。对于某一套老年公寓来讲，是开发商和实际购房人各拥有50%的房屋产权。这个是我们对以往有一些老年项目中对持有型物业用发售会员卡方式的一种反思和折衷。如果发售会员卡我们担心，首先会员卡收入是不是能计作你这个企业当期的营业收入，能不能作为我的销售业绩。另一方面，将来国家对这类押金性的会员卡收入是否有资金监管的要求，你必须专款专用，也包括会员卡收费是不是今后国家会有限制，说你不能超过几个月的租金，它的额度会不会受到限制。50%产权是我们借鉴杭州经济适用房的做法，他就是政府和老百姓各拥有了50%产权。

　　这样一个做法下，一方面是回避了我们对会员卡这种方式的担心，另一方面可以部分的解决开发商的资金回笼问题。对于购房者而言，他拿到的不仅仅是一张会员卡，而是一张房产证，虽然只有50%的产权，满足一些人对拥有房产的心理诉求。同时在房价升值的过程中，购房人未来可以部分的享受房产升值带来的收益，是出于这样一个考虑，我们做了这种探讨。

　　持有型物业一共是15万平米，将来是为整个小区服务的，我们预计这个小区大约是四千个普通的居民，3700位老人，1600学生，大概是八九千人作为整个持有物业的一个服务对象。

　　大概的成本构成的测算，静态总投资18亿，其中17%的土地成本，62%的建设成本，10%的管理成本，11%的财务成本，当时我们预计大概是三期建设，动态的投资峰值在5个亿左右。预估了一下可能的销售情况，总面积50万平米，其中的一次销售面积有34万平米，这块大概的预期销售收入是18.7亿，50%产权的二次销售面积有两万平米，预期有六千万，最后投资人会留下15万平米的持有的建筑，大概的资产价值是5.5亿。这里面我想说的是我们当时销售和出租型物业的比例，主要是考虑初投资规模，希望一次性的受收入能够覆盖静态的投资总额。

　　借这个项目谈谈对城市运营的一个影响，刚才是从开发商的角度谈的对一个项目的一些判断，如果站在地方政府的角度，如何看待这么一个养老项目，我们首先先来看看在中国城市化进程中，地方政府遇到的某些困境是什么。

　　第一是咱们国家财政分税制，中央和地方的财税的这种博弈将长期存在，地方政府的税收收入很难快速增长。

　　第二，土地财政是地方政府非税收入的主要来源，虽然一直颇受指责，但是随着宏观调控的深入，以及事实上土地作为稀缺资源，土地财政也不是长久之计。

　　第三，在财权上手的背景下，事权又在不断下放，地方政府不仅要考虑城市化发展，要考虑城市长效经济增长，还要兼顾民生、就业、医疗、养老等等，处处需要花钱。第四，三四线城市可能这种被动格外严重，三四线城市在招商、卖地过程中是一个买方市场，他们卖地是比较困难的，地域性差距越来越小，地方性特色越来越难挖掘，同质化竞争越来越激烈，土地财政也越来越难。

　　当地方政府面对财政、税收、民生这三个问题时很现实会有一个次序问题，所以，当地方政府要向涉老地产供地的时候，他可选择的国有划拨用地，集体建设用地，因为在投资建设说都会面临有一些问题，比如土地使用权证和地上物的权属分离，可能地商务权属不容易被界定的尴尬，目前会选择国有出让用地来供地。这个无所谓居住用地、医疗用地还是商业用地，我觉得各种用地属性可能都可以做涉老地产项目，无非是可能的项目门类投资汇报会不同而已。

　　对地方政府而言，让他选择国有出让用地来供地，来支持养老地产项目，实际上是占用了城市建设用地指标，是以损失其土地财政收入为代价的，因此我认为对于某一个城市而言，出于政绩考虑选择一两个试点是可能的，大规模的让政府支持养老地产项目是不现实的。所以，从城市规划的角度可能有一种解决方式，如果能够在城市做总规，做详规的时候，在控规指标体系内如果能加入养老指标体系，我控规除了容积率、限高、建筑密度以外，我增加一个你必须做多少涉老住宅，做多少机构，如果能加入这种指标体系，使得投资商、开发商拿地的时候，按照规划要求去做，打包供地。那可能是一种解决方式。

　　当然，另一方面，政府也可以在有养老内容的项目上，可以给予一定的容积率补贴，我听到台湾之前就是以这样一个方式，政府在鼓励开发商做养老的项目。回到国有出让用地，我们提出以老年产业为基础，调整城市产业运营方式，转变养老教育等单向性投入的思路，社会公共服务市场化运营解决地方政府公共性投资资金不足，以及相关设施建设好，办不好，甚至成为包袱的问题，通过保有型的养老机构的运营，一方面持续产生税收，另一方面还提供就业。换言之我们是在规划城市化和快速老龄化的基础上，通过修正原来城市化和居住区规划的理念，在解决老年人生活养老的同时也解决中年人、青年人生活工作协调发展的问题，我们希望提供的解决方案既尊重中国的孝道文化，又能使每个家庭享受现代城市发展的成果。

　　在中国城市化进程中有一个现象就是资金、人才、资源的流向通常是由低到高的，乡镇一级的人一定有了一定的经济能力会去城里买房定居，三四线的城市会涌现一二线城市，无论是资金还是人才，这个主要也是朝着医疗教育这种公共资源去的。但是当我们一个项目整合了养老、教育、医疗这样一个资源以后，可能就会影响上述中国城市化常规的人才流向进程，他有可能提供了一个逆流向，周围同样是地级市的人口可能吸引过来，甚至上一级城市的异地养老人群有可能也会选择到这个城市来，这个城市他们市里期望值还比较高，说高铁通了从哪哪到这儿只有两三个小时，他们希望更多的异地养老人群。这样对城市一个是为城市吸引来了人才和资金，这个城市最近几年招商引资主要的厂家是来自于浙江和广东，其实从市里领导，也是希望把这些人长期稳定的留在这个城市，所以，我们提供的这样一个至少这个自然环境是宜居的，同时养老问题可以解决，他愿意把子女接过来都没有问题，招商引资我们也能提供一些方便。

　　另一方面，由于城市人口的增加，也能给这个城市带来更多的城市土地的建设指标，它有一个人口倍增计划，非常看重的是教育对于他人口增量的贡献。

　　综合开发商和地方政府两方面的利益诉求，我们提出的是商业型的养老地产复合社区的概念，回归华人的孝道文化传统，以居家养老为主线，兼顾7%的适龄老人人群，同时加入教育地产，解决一老一小的问题，解决中年人的后顾之忧，也避免现代家庭的婆媳关系问题，各种问题，实际上为城市增添无形资产。

　　最后还想强调一点，由于涉老地产的商业地产属性。所以，我们在项目公司设置方面也充分考虑了资本的需求，尽可能降低潜在风险，以便于今后的资本对接。我们把项目公司分成两类，一类是重资产的，将来持有型的企业，另一类是轻资产的管理公司，这样做有两个好处。第一是把资产和运营分开了，回避了运营风险对资产的影响，把运营风险控制在运营风险的壳里，另一方面也是比较现实，目前来讲，养老运营这么一个企业，由于他是一个民营非盈利这么一个属性，我们这样一个设置，使得他和资产持有公司是一个房屋租赁关系，实际上我是可以通过租金的高低来调节运营机构的盈利水平的。

　　最后谈谈各方主体的关系，对于一个项目而言如果能理清地方政府、开发商、消费者、运营商、投资人的关系，尊重每一方的利益诉求，这个项目才有可能成功。对于地方政府而言，要符合“十二五”规划方向，在解决城市化发展的同时，要解决民生问题，要转变养老、教育等单项性投入的思路，把社会公共服务、市场化运营，就单个项目而言，完全与城市分开的养老设施不符合民政部的居家养老的政策，可能也不符合中国的孝道文化传统，这样对于地方政府而言，不能简单的卖地财政和卖房财政，通过保有型的养老机构一方面产生税收，一方面提供就业，通过完善的设施可以提高周边的土地价值。

　　对于投资人而言，当前国有垄断占绝大多数市场，投资渠道狭小的现状下，这个项目是可持续投资，持续收益的项目，在当前宏观调控的形势下更符合政策导向，更容易获得各级政府的政策金融税收的支持。作为保有型物业，还是后期持续融资的一个有效工具。同时，又是一个长期稳定的收益型产品。

　　对于开发商而言，当前房地产市场持续打压的形势，涉老地产或者养老地产项目是有效的可以回避调控风险，参与民生建设，获得各级政府的支持，同时保有型的物业也是开发商后期持续融资的一个有效工具。同时，对于日益提高的土地增值税，也有利于税务筹划，获得最大的收益。

　　对于运营商而言，通过这种结合，可以真正意义上介入城市发展进程，通过和各方的紧密合作，更容易获得市场准入的机会，在专业化分工的基础上可以实现规模化的运营。

　　对于购房人、消费者，我们把购房人和消费者并在一起而言，是可以真正有效的解决老人养老问题，也便于调整家庭内部成员关系，同时还解决了子女教育的问题，在解决养老、教育问题的同时，又解决购房的问题，这样的做法有可能在三线城市没有限购还好做一点，如果在一二线城市可能比较困难一些。

　　最后总结一下我的观点

　　第一，我是认为中国现在的养老地产可以分为福利型和商业型两类，目前一般的投资人和开发商应该主要面向的是商业型的养老设施的建设运营。

　　第二，目前商业型养老地产项目其用地最多的是国有出让用地，无论居住用地，商业用地还是医疗用地，其实都可以投资建设养老地产项目，只是其商业模式和投资汇报会不太一样。

　　第三，商业型的养老地产按照产品功能划分，我认为可以大致分为适老住宅，老年公寓和长期照护机构。

　　第四，从城市规划的角度，应该在现行的控规指标体系内明确养老指标。

　　第五，由于涉老地产占用资金巨大，投资回收期长，所以，应该属于商业地产的范畴。因此，通常需要配备一定数量的住宅类物业作为快速回现的产品来平衡资金，缩短回收期。

　　第六，在国有出让用地上开发涉老项目，需要构架复合型的产品类型。

　　第七，持有型物业和销售物业的比例要通过测算，使销售型的物业的销售收入能够基本覆盖全部初投资。

　　第八，项目公司的股权结构限制要便于资本的进出。

　　第九，资产的持有和养老物业的运营管理应该设置不同的法人机构。我的一些基本观点，谢谢大家。

　　【周燕珉】：刚才陈院长对一个涉老的项目进行了直接的剖析，也是他直接参与设计的。所以，对各种成本、回收、回报都比较了解，又分析了各方的利益，应该怎么协调，每一方应该做什么，能够做什么，这些总结都是非常有意义的。

　　下午会有两位日本朋友给我们讲一下日本的一些经验，这两位都在中国做了这方面的设计，有很多经验。下午还有三位是房地产商，他们开发成功，有很多的经验，也会在下午跟我们进行分享。上午的会就到这儿结束。

　　【主持人】：各位来宾下午好，第三届中国养老产业与养老地产高端论坛现在开始，有请大会主持人，清华大学建筑学院周燕珉教授。

　　【周燕珉】：大家下午好，上午咱们非常紧凑的开了一上午的会，嘉宾进行了讲演，从政策的分析到规划设计的一些要点，以及老年地产和城市运营的关系这几个方面进行了讲解，下午我们首先请村山宏治先生给我们讲，养老地产的经营模式测算是项目投资决策的关键环节，也是大家一直想关心和了解的内容，这些内容比较细致，有的甚至于像企业内部的资料或者秘密一样的，是一个非常核心的内容。

　　我们今天请的一位在养老事业奋斗一生的养老地产专家，村山宏治先生，他今天为大家讲演的题目是分析养老社区经营财务模式，村山宏治先生早年毕业于日本京都大学建筑学专业，后留学哈佛大学，并获得工商管理硕士学位，长期以来，在日本的福祉财团工作，担任主要的负责人，先担任日本生活服务系统株式会社的董事长，他目前正在中国投资开发养老地产项目，尝试将日本的一些先进的经验，一些开发测算方法用于中国，取得了许多经验，今天请他讲一是可以分析他原来在日本建设老年院的一些经验，另外他对中国也比较了解，他也可以把这些经验转化为结合中国实际状况的讲演内容。他的题目是老年社区使用费用的计算系统及财务报表制作方法，今天的翻译是由村山宏治先生带来的继飞老师做翻译，他在日本有十七八年，语言非常好，同时非常了解老年项目的建设问题。现在我们有请村山宏治先生，大家鼓掌欢迎。

　　【村山宏治】：大家好，我叫村山宏治，我昨天因为暴雨的关系，今天上午才到北京，今天我想就我在日本的实际工作经验给大家讲一些想法。

　　我是从1973年开始做老人福祉工作的。当时日本的情况和现在中国的情况是一样的，农村年轻人涌现城市，所以，对老人关心比较少。我主要的工作就是按照社会福祉，在日本叫悠悠之乡的老年社区，把大部分的精力投在这地方。当时，作为社会弱者的老人，被关心程度不够，面向老人的一些设施也没有，是这种社会情况。

　　我原来的专业是建筑专业，不是社会福祉，但是我决心从这方面，谁也没有经验过的我着手自己试一试。那个时候的住宅基本百分之百都是考虑到人的居住的面积，人之间的交流的场所，或者供小孩子玩的地方都不够。当时在日本流行的是建筑面积在80%，如果在80%的话，除了楼梯和走廊以外，基本没有其他公用设施。我当时的理想想做占50%一半的，居住面积一半，共用的部分一半，这种理想。所以，我刚开始的时候不是叫了通行的老人院的说法，用的是一种老人社区，交流共同体的说法。我从1973年到1997年，三十多年建设地域分布在日本七个地方，总户数超过两千户的老人社区。我主要在市场方面，还有大家的聚会所方面，还有医院，这些设施方面放置了重点的精力。

　　我自己认为我的工作最大的成绩就是做护理中心，使老年人一直到生命的最后能有一个安定的住处。最初叫（松宾）的地方做的老人院，因为跟社会流行的老人院不一样，不被接受，只有两个住户入住。当时社会环境就是这样，我50%的面积作为公共设施的做法不被大家所认可。实际上按照我们的做法，大家入住质量比较容易接受，而且在那儿工作的资源也非常高兴。过了半年，入住者住了很多。

　　第二个地方做的建筑就是（一多高原）的地方，都是两层楼的社区。总的建筑面积三万平方米，第二个设施完成的同时，280户入住者迁过来了。40亿日元，合人民币三亿人民币。设施的名字叫悠悠之乡，优哉游哉的意思。最欣慰的我是第一人，通过自己的努力做出工作，自己是很骄傲的，大家每天做的实际工作，实际上是每天都有新的发现，都有新的名词出现的过程。比如说现在在日本流行的一个词汇就是高龄者共同体，就是为了高龄者身体不能自由活动的老人准备的设施，今天，一会儿我讲一讲我的发明，老年社区设施利用的体系方面的问题。当时，我起的这些名词现在在日本都被大家广泛的所运用。我想重点讲讲什么呢？财务运转这方面我想着重讲一下。因为时间不是很充足，所以，不可能都说完。所以，我现在开始讲我的本题。

　　这次是应清华大学周教授的邀请，我想了很多要讲的内容，所以，今天就把我的内容做一个重点的介绍。在利用财务报表方面，一共大约六个方面我认为比较值得研究的东西。第一是选址，第二建筑设计，很重要。第三就是资金的流向问题，财务问题，这是第三点。怎么进行入住者的募集，这是第四方面。第五点就是设施的运用问题，怎么能够长久的运用下去，世世代代的使用下去。第六点就是在这个社区工作的年轻职员的热情和力量，还是职员教育的问题，看起来很无聊的工作怎样做起来有兴致。

　　我当时受周教授邀请的时候，我想了很多，这六点当中哪一点是最重要的呢？目前中国比较薄弱的环节，不被重视的问题就是财务运营的问题，我想就这个问题重点谈一谈。目前中国资金怎么盈利更快这方面可能考虑的更多一些。当然，财务工作保持盈利状态很重要，要不就没法长期的进行运作。主要还是资金的运作的过程很重要。我做成这个设施被不被大家所承认利用这是最主要的问题。为了年轻职员能够长久的工作，工资方面，福利待遇方面也是重要考虑的内容。硬件来说比较容易，主要是软件部分，还是资金的运营情况，怎么能更加有效的加以利用。为了入住者和在社区工作的职员大家的满意和幸福，应该怎么进行运营。

　　财务计划我再细致的分析一下。第一点就是理念，政府为什么进行这样的投资，设施利用的计算怎么进行。第三点，动态分析，一个量的变化引起另一个量相应的变化。动态分析是我本人的一种发明，入住者进行三十年四十年的入住过程，考虑到这方面，长期期间的动态分析。像我这样，七十岁以上的人将来渐渐老龄以后，必须直视这个问题，不可能忽视的。我当时用手工计算器，四十年前，我还没有电脑，用手工计算流程图的计算，现在投影上的推算流程图就是我用手工计算的流程图，它可以预算出五年以后，我这个设施有多人死亡，有多少房间空出来，还有多少新的入住者住进来，我进行了大量的这个计算工作。

　　刚才我讲到我们的理念，动态分析，现在我讲具体怎么样计算费用，现在我们大家普遍做的土地费用多少，建筑费用多少，交通费用多少，材料费用，进行总的核算，再计算出面积的单价，是这种方法。我主要是80岁以上利用者这方面计算作为重点。所以，单价使用料的计算对80岁以上的人来说显得特别重要。一个是财务报表，一个叫长期财务计划表，主要是看资金的流向状态非常清楚的显示出来。下一个是作为结果来说是盈利还是亏损，这个计划财务报表叫长期预计损失计算表。第三点就是长期的预计的借贷对照表，资金的余额和资金流动的情况在20年以内都可以预测的很清楚。

　　这三个报表要进行综合的分析运用才能做好财务工作。理想的老年社区不光是硬件的设施，而且和谐自然的人际关系，这方面是很重要的。日本比中国能够早50年，农村家庭共同体解体，年轻人去城市打工了，都剩下老年人的状况。剩下的老人很孤单，怎么帮助他们，这是当时的社会问题。当时，我就想用一种新的城市共同体，就是社区来代替这种旧的农村共同体。缺乏和谐人际关系的社会，不光是老年人，而且年轻人也很不幸，所以，我说什么也要做这方面的尝试，建设新的共同体。

　　理想的社区有三个要素。高水准的物质环境，物质环境、自然环境和社会环境。第二点是我给起的名词，叫自立和互助，自立就是尽量不依靠别人的帮助，靠自己。第二点，日本地震，很多受灾的弱者互相帮助，互相互助，所以，这一点跟我第二点的精神是一致的。第三点就是年轻职员的力量和热情。这三点就是我们掌握理想社区的关键条件。资金的问题再讲一下，不能只想到怎么样能够盈利，10%的利润就是最大的限度了，不能再超过这个限度了。理念先讲到这里。

　　第二点还是讲利用费的计算，终身利用型，这是我起的名字，开发商卖房子一个是分销，一个是买断，再一个是租借，或者是借，或者是买。买断的情况下，一次性付清的话买断使用权，初步的情况下，每个月支付房租，建筑费回收花很长时间。 以前光出租和买断，终身利用没有，现在我使用的是终身利用，出租型的越多，资金回收的很慢，提前预收多少年的押金，提前预收房租。预收多少年合适呢？根据我的经验，平均16年，这16年什么意思？入住以后，使用期限平均是16年，一次的预收16年房租的方法，这样的话，预收16年的租金，相当于买断一半的收入。对于投资开发者来说，也是很合适的事情。这个是终身利用型的。这种方法对老年人来说很方便的，没有后顾之忧，16年预付完了就不付了。

　　再一个就是出租型，每个月收取房租的形式。再一个概念就是会员费，使用食堂的公用面积，诊疗所的公用面积，这部分进行计算以后，要收一部分费用，就是为了刚才说的解决老年入住者的后顾之忧，作为16年的房租一次作为权利金进行支付。当然，这种钱不是经营者的钱，但是对于经营者是很需要的资金，以后入住者如果退住的情况，或者死亡的情况下，未使用的部分可以还给他的孩子和继承人，这个得到非常好的评价。

　　动态分析一个最重要的要点就是平均余命，平均还能活多长时间。下一个问题就是入住者中途提前死亡的情况下，归还资金怎么计算，还有一个很重要的数据，十年以后，有多少人是需要借预备金，社区要预收多少护理费。还有一些预测的数据，十年以后还有多少房间能空出来，退还的资金准备多少，这些都是动态分析的内容之一。大家看那个投影的话，比较容易理解一些。具体得到多少入住费用，这个是计算的关键。如果利用费决定了，财务报表的其他数据也就随之而决定了。所以，大家要理解财务报表重要的意义。

　　最后一点，感度分析。感度分析就是在事业的初级阶段，有些数据要事先进行预测的话，哪些数据进行预测呢？这些数据就是我们说的感度分析。要视多大规模的老人社区，这是决定的第一点，公用的部分占多少比例，这也是要考虑的。第三就是建设费的单价，每平米的单价，虽然花很多钱可以建设外表很好看的设施，但是不一定大家都喜欢。动态分析还有具体的年龄层是多大年龄的入住者是我们工作的重心。中国和日本的情况一样，都是女性占的比例比男性多，这个也是一个性别比例问题。在社区工作的职员工资的计算。所有的数据加在一起我一共弄了80个数据来表示。这些数据一定在选定住址和设计之后，在没动工之前进行决定。如果平均户数三百个来计算的话，比如我建320个，建340个，刚才说这个数字决定以后，可以进行入住的募集工作。雇佣多少职员都可以计算出来。这个不是总经理决定的，而是数据计算出来决定的。我的话差不多就结束了，但是这是我三十多年的实际工作经验，在一个小时中让大家都理解可能是比较困难的。我的这些经验，演讲的中文资料可以在会务组，这是我工作四十年的经验和总结，写在25页的中文资料中，可向会务组索取PDF文件。我的讲话到这儿结束。

　　【周燕珉】：非常感谢村山宏治先生的一番讲话，由于时间的关系，加上翻译的时间，可能有点来不及，因为村山宏治先生准备了很多东西，但是要仔细讲，一些数据公式也不方便。所以，村山宏治先生没有把这些展开讲，但是他说了他这些文件翻成中文了，那些公式大家仔细看就能看懂，回头会务组会发给大家电子版的。

　　【村山宏治】先生干这个工作有四十年的经验，曾经也请他在清华讲过课，他讲的也非常好，很多学生都觉得这个事情非常重要，老年社会到来以后应该做这方面的工作，刚才他的精算表和财务都是他个人在开办这些老人院的时候的经验，他也跟我说过，他运算了这么多年以后，还是跟他当初想象的差不多，就是按照他当初计算的方法，最后收支还是比较平衡的。当然，他说的动态方面是非常重要的，因为里面有很多的变数，他也写了很多，这些变数如果拿到中国来说也会跟他有些不一样，比如日本的物价挺平稳的，通货膨胀也不严重，它算出来最后结果还是跟他想象差不多，他可能加入了那些参数和系数，在中国变数特别大，现在更重要的是我们不知道到底有多少项，这个变数考虑本来就不周全，同时很多东西把握不住，不知道那个会变的多么大，特别是将来出现护理以后，可能会有很大的问题。护理要用的钱跟健康完全不一样，这时候大家确实需要跟老年院的院长、管理者好好探讨，将来这个费用怎么计算。先说到这儿。

　　下一个讲演的是怡海花园社区的王琳达女士，在北京南城怡海花园是一个大社区，将小孩教育和居家养老服务作为开发内容，这个开发模式受到居民高度的欢迎，也受到各界好评，我们还参观过怡海社区，确实其乐融融，大家都非常愉快，目前这样的开发模式，怡海也把它应用到很多城市和一些项目中，这也形成了怡海特有的开发优势。今天我们请来怡海的王琳达女士，为大家讲解怡海的一些经验，她的讲演题目是教育地产战略下的居价是养老，下面有请王琳达女士。

　　【王琳达】：各位领导，各位朋友，各位同行，大家好，首先非常感谢组委会今天给了我个机会，养老在中国来说，实际上还算一个比较新的做法，我和大家是一样的，我先给大家简单介绍一下我从哪里来。

　　在中国房地产刚刚开始的时候，我是1989年就到了中国，我是从香港来的，我来这里参加了中国改革开放的三十年的热浪中，我做22年的房地产，中国的房地产，我先从广州开始，花园酒店对面的世界贸易中心的两个写字楼就是我们企业做的，没有抵押法，我们没有办法在境外销售，当时我们跟广州市政府、上海市政府、上海市政府一块，由怡海集团赞助，一起在花园酒店研讨三天，形成了中国第一本，广州市房地产抵押法暂行法，之后我们国家的房地产抵押法就在我们基础上修改以后形成中国真正的房地产抵押法。也可以说我们企业是第一个用中国房地产抵押法在境外销售的。我简单给大家介绍了一下我们的历史。

　　我们企业在中国发展了22年，我一直在中国的一线城市做地铁，在广州、深圳、上海、北京，现在也发展到全国的二三线城市，甚至要到四线城市去。目前，我在中国二十多年的体会，中国改革开放给了我们机会，今年正好又是中国共产党成立90周年，上午跟北京市政府一起回顾了我们在这三十多年来改革开放过程中，我作为侨资企业代表，我在中间我深有体会，我们是真正的受益者和获得者。

　　这么多年来，可以说中国的改革开放真的是在政府的领导下，对全中国人民的生活各方面，包括老年人，得到了非常好的生活素质的提升。作为企业来说，我们由于跟着政府坚定不移，所以，我们企业在整个中国的发展过程中，可以说我们很感谢中国政府，感谢全国人民，得到了各级政府的认可，也得到了我们所在的城市的老百姓和我们的居民的认可。

　　今天我在这里主要想跟大家分享一下，我们在中国做了二十多年房地产，还有养老方面的一些体会。大家都知道，养老产业在全国来说，是个新的产业，我们当时来中国投资的时候，如果大家做地产的，广东来的，深圳来的，也知道我的项目，但是可能你们不知道老板是谁，今天亮相了。广州世贸中心，第二个是深圳台湾花园，上海金鹰大厦，都是非常出名的项目，北京怡海花园，这几个都是一线城市比较出名的项目，都是我们怡海集团发展的。

　　现在目前来说，大家都知道我们国家面临的是一个老龄化社会发展越来越快，到2020年，根据国家的数字，65岁的老人可以达到1.67亿，占全世界老龄人口的6.98亿人口的24%，全世界每四个65岁的老人中就有一个中国的老人，这么大的一个数字，今天我们在这里的每一位我们的朋友，我们都在关心这个数字，关心这个社会，更关心我们老年的住宅。所以，今天在这里谈论这些，最主要的是我们要想这个数字就是我们的商机，也是我们的市场。我们今天要认真的去研究，刚才我听了日本的专家谈了一下，当然他没有很大的展开，但实际上已经告诉我们他们走在前面。我去年跟着胡锦涛总书记到加拿大访问，我到了多伦多，我专门去看老人社区，不管是公立的也好，比较大众型，中等型的，高档型的，这几种社区和公寓我都去看了，他们做的很成熟了，但是我觉得他们有跟我不一样的地方，为什么？我们中国人口太多了，老人太多了，我们需求太大了，所以，我们的商机，我们的机会，我们要抓住。

　　今天时间有限，我不展开谈。我就重点谈一下我在北京怡海花园，我是1992年来到北京，北京政府第一届招商会把我从香港招来的，我们现在丰台南四环西四环的拐弯，那一片红房子就是怡海花园，当时我来的时候，那地方什么都没有，北京刚刚开放外资进来，我也是第一个吃螃蟹的就来到了这里。大家都知道那时候的北京三环还在建设，四环路还没有，我们在北京的怡海花园，说实在的，当时条件很差，因为我是招商过来的，也是全北京外资企业最大的一个项目，那时候没有大型的综合社区，我们是第一个。那个地方因为交通不方便，社区又大，可以讲是北京的城乡结合部，现在北京市正在推这样的市场，在20年前我就来了。可以告诉大家，我冲着北京九号地铁线来的，我整整等了二十年，今年很快就要通车了，是我算错账了，现在再蒙我蒙不住了，我成北京人了。

　　怡海的故事可以成为一本中国房地产教科书，也可以成为我们孩子的教科书，什么叫铁棒磨成针，什么叫愚公移山，我都学会了，这是一种精神，是一种力量，才能使我们坚持到今天。等一下我简单介绍老人这一部分你们就知道，虽然我花了二十年的时间，但是我做出了一个中国品牌，这就是我们今后房地产企业值得我们研究的。怡海我来的时候，什么都没有，连地下水都是我跟中国政府买水，我们自己打井做了水厂，没有天然气我们烧煤取暖，没有通讯我拿了土地交给了电信局，没有天然气公司，公共汽车总站等等这些土地全是怡海征用的，免费给了他们来配套的，这就是我们做地产商业我要算大帐，如果不让他进来，这个社区就玩不转，就不可能配套成功。大家都知道网上老在说，我在美国也看到我们的鄂尔多斯叫鬼城，为什么叫鬼城呢？实际上就是配套不完善，我们做地产行业的一定要注意这个问题，所有的城市，你看那个房子空的，你要卖楼不能过二十，都是投资者你这个城肯定是鬼城的。

　　我们讲回怡海花园，因为当时什么都没有，为了让居民安心的居住在这里，我们当时跟日本专家说的一样，其实真正的考虑是什么，以人为本，为社区老百姓着想，他需要什么，我们社区的居民最需要的就是教育，孩子每天都要去上学，他不可能每天都要去挤公共汽车，要开车去污染城市，去浪费能源，我们现在讲环保，实际上零距离在社区的上学是值得大家提倡的，这就是要办一流学校一流教育，给社区的居民提供一个合适方便的住所。

　　怡海花园，130万平方米，现在住了四万五千人，按照规划局的面积算我们是超标了，为什么超标呢？就是因为我们办了教育，就是因为我把社区配套的太完善了，我们社区那里几乎每家都住得满满的，现在怡海没有租房，也没有二手房，没有人卖房，也没有人肯拿出来出租，就是因为这里的教育使他们不能放弃，而且我们教育做好了，房地产在不断的升值，我卖完的时候才卖一万八/平米，现在怡海花园的楼价已经在三万多了，甚至大户型的四万，虽然我们发展商没有挣到太多的钱，让我们居民得到了，我非常高兴，因为他们得到实惠，他就是我的口碑，他就是我的宣传员。我们在居家养老方面，在怡海花园也是值得我们研究的，因为我们社区住了这么多人，我跟你们说，你们想想每家几乎都有老人，我们就把早期的时候，在我们社区，我就把教育定为我们的核心竞争力，早期时候，我是房地产养教育，教育做成品牌以后，现在我是教育带动房地产。所以，我们企业的核心竞争力就是一切以教育为核心，房地产为教育服务，物业管理也为教育服务，我们商业也要为教育服务，一切就是教育。

　　大家都知道，怡海花园引进了北京市最优秀的学校，就是北京西城区的实验二小，北京的第八中学怡海做了分校，我14年前就开始办学，这14年来我们把学校办成一流的学校，一流的教育，我们八届的高中毕业生，每年都是百分之百的大学入学率，平均85%-86%的全国重点大学？为什么我们能做到这样？因为我们是民办教育，民办教育在中国是不容易做的，可是由于我们把学校办好了，对我们房地产是一个促动，对房地产也是一个帮助，大家都知道，我们学校每年是排着队进来的，幼儿园放开登记，三五年都可以满的，他说你都没生怎么来？是的，没生就排队了。学校办好了，对一个社区来说，对我们居民来说，都是对他们最大的关爱。

　　今天讲回老年大学，我是怎么开办了一所老年大学呢？我因为在中国跑，我的父亲早去世了，我母亲老骂我不孝顺，说你只给我钱用，都不跟我说话，你不孝，所以，我感觉特别内疚，人一年长一点，就更加内疚，就想给自己的父母多一点的关爱。我用什么办法呢？我办社区的时候就看到我们的老人坐在马路边聊天，下棋，都没地方去。我就想如果把他们组织起来，我们给他们搞个学校，让他们去学习是不是更好？11年前我们开始办了老年大学，当年的民政部长来看我们的时候，就给我定了三个第一。

　　第一，社区办老年大学第一，第一个全国的外商企业办老年大学，也是第一个企业办老年大学，过去都是政府办老年大学，可是我们企业办老年大学还是走在比较前面的，老人有了老年大学就有了家的感觉，他有了希望，我们为什么在住宅区里办养老，现在中国人的习惯和国外还是不一样，70%还是愿意和儿女在一起，不要离儿女太远，因为有个病痛，有个什么事情可以互相帮忙。国外大部分老人是自己独立的，而且都要送到老人院，最后就走掉了。可是中国还是大部分的要跟孩子、孙子在一起，才感觉更加幸福，更加健康。我们做老年社区，我自己感觉，我们应该做老年社区的，甚至是老年的超级市场，什么叫老年超级市场？就是有像怡海这样的在宅养老，还有我们刚刚说的老年公寓，还有全方位24小时照顾的老人居住所，等等。像老人的酒店等等，他可以按照自己的需求选择他的要求。我觉得我们现在都在关心老人居住的问题，我们应该不要全部是一样的，应该有不同的业态，不同的需求来给他们提供。

　　我在社区里做，大家都知道很多人，大部分的儿子、媳妇80后不大愿意跟老人住在同一间房子里，我们就分开，三房一厅，两房一厅，这栋是比较大套的，那边一房一厅，另外分开一栋楼，可能都在一个社区，稍微有一点距离还是很好的，不容易产生矛盾。这种做法我们应该是什么？我们要把不同的业态区分。现在在我们社区经验是什么呢？就是大部分的老人离不开孙子，每天都想看一看，因为我们社区里有学校，他就经常跑到幼儿园、小学接孙子，回来有时候他们也住在一块，有时候稍微分开一点，都非常开心。

　　刚刚我讲老年大学，老年大学是怡海的亮点，老年大学里我们现在有四百多学员，而且每天都离不开，当你没开门，老人就去门口等着了，我们11年来都是这样，但是我们这是拿了1400多平方米做了老年大学，是我们的商铺，而且要注意不要给老人爬楼梯，一定要在一楼或者有电梯的楼层里做。另外，我们有13个专业，有画画，音乐，舞蹈，书法，摄影，电脑，英文，弹琴，书画，统统有。13个专业他们可以选择，你知道我们怡海的老人，11年以后的今天，比我们11年前还要年轻十岁。我自己的感受，我们感觉在老，他们感觉在年轻。为什么？刚刚日本专家讲的非常好，老人要开心，要和谐。所以，老年大学的口号就是健康快乐每一天，健康快乐在今天，每一个老人非常珍惜他的每一天，他们去学校学习的时候，非常认真，当然这个学校是我们企业的福利，几乎是不收钱的，因为我是早期在做，我们是拿了地产的利润拿一部分做慈善，但是我可以跟大家讲，你们可以收费，以前早期他们接受不了，现在完全可以收费，因为你的运营，你的商铺都需要资金的。所以，长期来说是不可持续的，但是如果是少收一点，老人是很愿意的，他还很珍惜。所以，早期我没收费，后来老人劝我们，我们就收60元/学期，他就很珍惜，这是我们的经验。

　　我们在四环，有很多也是从乡下来的老人，他没有什么文化，我们有几个小故事很典型，有一个老人今年来的时候78岁，他连自己的名字都不会写，后来他为了来学习，他非常认真，整整画了十年，现在他成了国画家一样的，五他画的是牡丹、雪松，画的竹子画的非常好，但是他是一个连自己名字都不会写的老人，完全从零开始。从这么一个78岁的老人，画了整整十年，今年已经89岁了，他已经很有成就感，他经常拿着他的画送给他的亲戚朋友，告诉大家这是我画的画，我觉得老人需要的不就是他晚年的时候他还有用，他还有成就感，他还有青春的活力。像我们有的老人，刚刚你能看到萤幕上的，是我们一个老人，他原来有一点点功底，天天练字，整整练了11年，现在是我们国家承认的书法家，他的字一尺定价1200元人民币，我们反聘他为老年大学的老师，多有成就感。

　　另外，我们这个社区还有一个女的，也是没有文化的，他是卖冰棍的，天天练字，现在也成了书法家。

　　还有一个老人是一个工程师，学机械工程的，他退休以后也来这里练画，所以，大家这个牡丹就是他11年练出来的，每天都去学校，这个牡丹是让我们最感动的，他牡丹的名字叫做妈妈的吻，大牡丹代表祖国，小牡丹是我们的企业，我们的社区，他感觉到妈妈的关爱，让我们社区茁壮成长，这个老人今年已经80岁了，他的孩子在美国，他很想念孩子，他也用这个牡丹代表妈妈的爱，孩子向往祖国，这个画已经成为老年大学的代表作了，我每年到美国去，到很多城市去，作为中国老年的画送给他们，他们都挺高兴的。

　　这些都是老年大学老人的成就，在这么多年来，由于老人不断的喜欢他们的学校，在今后老年大学可以说我们也是那么多老人的成就，也让他们看到了自己的成功。时间关系，我就不讲太多了。最后我跟大家总结一下我们的社区，现在目前有许多的老人大家最关心的是身体健康，身体的因素，所以，我们现在也跟国家的卫生部，几个协会联合起来，把怡海花园作为中国的养老的试验田，也作为我们医疗保健的试验田，也作为我们养生的试验田。我们有这么多的老人，有这么大的社区，做什么都容易把它做成功。今天我的心得是养老的事业是我们做房地产应该关注的事业，也是我们应该转型的事业。所以，养老在我这么多年的体会，我也是刚刚出型，我和大家一样今天也是来学习的，向大家学习，将来我们一起共同做好养老地产。谢谢。

　　【周燕珉】：刚才王董事长非常热情洋溢的给大家分享了怡海在教育和养老地产方面的创新经验，在社区办老年大学也是一件比较新鲜的模式，我们去参观的时候也是看到一些老人正在拿纱网做花，每个人穿的非常好，脸上精神也很好。其实我们想想我们平常一般上大学就几年工夫，对于老人来说，他退休以后要上大学可能上个十几年也不想毕业，老可以在这个大学里，所以，有这样的大学生活是会使他们的晚年感觉非常幸福和充实的。今后我们社区老人是很多的，怎么组织他们活动，组织他们学习，组织他们老有所为变的非常重要。

　　接下来我们邀请了日本养老产业的专家鞠川阳子女士，鞠川阳子女士长期在上海工作，对推动中国养老产业发展做了很多的努力，她将给我们分享她在这方面的经验，她的讲演题目“高端养老地产项目的开发策划探讨”，现在有请鞠川阳子女士。

　　【鞠川阳子】：大家好，我昨天五点到上海机场，15个小时才到北京，比美国还要远，本来是早上的演讲，现在放在这个时间，非常不好意思，我用博客中的一个流行话，15个小时，神马浮云。

　　演讲准备的时间比较久，我在中国现在是第六年，比较作开始研究中国的老龄化状况，老龄问题，积极的提倡永世长的行为解决老龄化的问题，已经时间比较长。同时，我们在上海的企业也是专门做养老地产的策划、咨询、顾问服务。所以，我是希望把五六年间的经验和遇到的这么多企业的情况能够同大家分享。

　　前面的五年左右，一直在讲老龄化的问题很严重，老龄化的养老有很大的市场，这个论坛已经办到第三届，周老师也一直建议，我们不再介绍宏观的。所以，这次我介绍微观层面。我们在中国的公司层到现在接触到150多家开发商、投资商、企业，我们想把他们所提出和遇到的一些共性的问题拿出来进行探讨。

　　今天的演讲我前面先简单提一下日本的人口结构，老龄化的现状，为什么会提到这个，因为到去年，大家认识到老年的市场很大，为什么说他很大，他将来的走势什么样，因为最早研究老龄化的问题，他涉及到社会学、人口学，包括经济结构、产业，甚至是跨学科。所以，我想日本作为一个世界代表型的高度老龄化国家，它的市场的人口结构的变化，市场的变化所带动的经济层面的变化对中国是会有一些可以将来预期的参考的价值。

　　日本的人口结构，大家可以看到，最上面的老年人一直在增加，最底下的部分，小孩子出生率在降低，人口在减少。第二，孤老的比例不断提高。在2008年的数据，家庭中只有一个老人居住，孤老已经占到49.2%，老人中已经有50%是孤老。这个状况非常严重。

　　日本在老龄化社会中，无论是欧美国家，还是亚洲国家，虽然在肤色、文化，还有很多观念上，经济状况都不同，但实际上进入老龄化的国家它有非常多的共同的特征，包括比较明显，在老龄化加速的过程中，一个是孤老人群的增加，再有一个就是老年人的自杀和犯罪会增加。

　　现在日本比较大的问题一个就是孤独死，一个就是老年人的自杀。孤独死的概念就是老年人在单独一个人的状态下死亡，死后一段时间才被发现，这个是日本社会非常大的一个问题。老年家庭结构的变化，我在2009年的时候，写一篇文章给报纸做专栏，写老年人的家庭结构，那个时候，老年人的单独居住黄绿色的部分，37.7，就是单独一个老人居住的比例，实际上有小孩，包括上面数第三个栏目，他是说有一个父母和小孩，第四个部分11.7的数据是夫妇两个有小孩。其他的栏目都是没有小孩的。2009年的时候中国的记者说怎么可能？可能日本和中国不一样，但是实际上你看欧美每一个国家都是这样，老龄化的过程中，人口结构的变化，家庭结构的变化，对子女生育的问题等等，都会引起一个联动性的变化。

　　日本老年人资产帐户，我在早年曾经讲在日本老年人群是国家最富有的人群大家都不相信，也是很多惊叹的声音。这个图可以看到，60-69岁，个人资产增长非常高，30岁以下，40岁以下是负资产，今天在中国的大城市的状况实际是完全一样的，因为40岁以下有房贷、车贷，包括大学生的贷款，在60岁以上的人群他们所掌握的资产在日本在2004年之后一直是掌握有国家的个人资产超半的，所以，老年人是日本最富有的一个群体。中国在第一代的富有层进入老年的时候，也完全会是这个状态。所以，这些数据说明为什么我们说老年市场非常大，好像很多人认为只是看到人数多，人数在增加，完全不是人数的问题，它是个人资产在增加，在向老年人群转移。

　　这是老龄化社会的一些共同特征。第一个就是家庭结构的变化，第二，老龄化的过程中，他一定是到现在没有一个国家是例外，有老龄化的时候，一定是少子化伴随，第三个是资产向老年人群转移，第五，老年规划养老金储备的意识会越来越强，为了自己筹备养老金，消费方式、消费偏好和消费结构都会转换。

　　这是我曾经发表过的一篇文章，国际上的先进的技术和制度，去年在世博期间也有一些展览，把解决老龄化问题作为课题，最典型的一个是德国，一个是日本，德国就是上面的这张图片，这个就是德国的一个多代屋的理念，它主要是希望通过这样多代屋的模式，把小孩、中年和老人形成一个有机互相接触的机会，主要是解决他的精神孤独，精神慰藉层面的问题。底下有一个机器人，这也是世博期间，日本馆展出的机器人，日本最大的问题是劳动人口的迅速减少，无论在各行各业都出现劳动力不足的问题，在老龄护工问题上的缺口非常大，十多年前就已经表现出来。所以，希望利用这个高科技，用机器人的模式看能不能替代一些护工的工作，来解决护工缺口的问题。接下来，比如瑞典，它有非常多的大型的，帮助完全失能老人或者完全不能自理的老人，他的移动，包括康复等等，这个在瑞典、德国等等一些欧洲国家都有非常成熟的技术，有非常好的器械。

　　再有日本的老年救护保险，现在已经是强制保险，将来在老龄化的过程中，加速老龄化的时间，因为人的寿命会随着医疗技术的提高不断延长，所以，需要护理的人口加速度的会增加，这个时候我们现在的年轻人身体很健康，不会考虑到自己有一天可能完全变成失能的，而且现在世界上老年病的最大一个走势是老年痴呆症，这个到目前都没有康复的方法。所以，在这个情况下，日本是率先推行的救护保险，工薪阶层你们叫强制性保险，过去没有，现在只要你有工作，你的薪水就需要扣除一个救护保险，等于国家做一个老年护理的基金，以后大家可以在退休后需要的时候使用，中国是有必要做这项制度。

　　比如瑞典很多国家，年轻人买的房子不会考虑到老年后的问题，很多房子一旦变成不能行走，需要坐轮椅或者失能的时候，那个房子就没有足够的空间和适应性适合他居住。瑞典很多国家推行你在六十岁以后，可以申请把你现有的房子改造，改建的费用是国家承担。当然它有一个申请的方式。

　　现在目前包括中国的政府也看到的一个很大的问题，就是中国老年护工的培训体系，目前几乎是没有的状态。今天有很多的国家，包括日本在老龄化的挑战中已经很辛苦的摸索和完善制度，经历了二十多年，但是中国今天看看世界，有非常多的成熟的经验技术都可以拿来使用，我认为这是一个值得快速学习的方法。

　　这是一个记者5月采访我的时候提出的问题，为什么养老产业前几年大家都在呼吁，人人说市场很大，但是就觉得雷声大，雨点小，好像听到各种开发商，投资商在哪里，预备投资多少，拿多少地块造老年城等等，这样的信息非常多，但是实际上你要看哪一个已经建好的项目正在运营，这种状况非常少，他讲的的确是有这样的感觉。正确的原因，我认为投资商，开发商本身是最明白的，因为他们很多问题，核心的问题还找不到解决的方法，我们在接到150多个企业开发商过来咨询的过程中，我们也觉得他们老是问我们哪里有样本，谁是成功的，我们要去看。这是最早过来都会问的问题，大家都想去看谁做成功，我直接去模仿他，这是一个捷径，这种心态非常大。所以，就变成围观的非常多，跳到这个蓝海里游泳的非常少。开发商哪几个问题是一直困扰他们的问题，我们听到最多，一个就是投资成本太高，现在普遍认为养老地产的回报率太低。再就是在中国目前找不到可以作为一个成功样本的商业模式。

　　所以，核心的问题就是投资商、开发商要问的问题。我的投资到底可以由多少回报，回报周期多长，利润在哪里，怎么赚回投资，这就是核心的问题。我们试图在这个方面进行一些探讨。我们自己的企业2010年就接到这么多，除了西藏我们好像其他的地方都有接到过咨询项目。但是，中国的养老市场看起来大家知道市场大，人数多，媒体也一直在说四万亿，多少万亿的消费市场，但是实际上表面上蓝海，但是实际上因为这个产业在中国是新的产业，在国际上是一个非常成熟的产业。所以，我的感觉它一旦启动的时候，一旦有人找到合适的商业模式，他是一个加速的发展，是一个爆发式的开发，它不会像其他的任何一个产业，遵循产业成长达到高峰再衰退它的产业发展规律，这个产业因为你们只是没有走第一步，一旦快走第一步，中国养老地产的发展会非常快，直到白热化竞争的状态，是加速发展，不会遵循常规产业发展的规律。

　　我们经过这么多客户的总结，把他们的一些共性的问题台湾来，有很多的业，当然目前我们接触到的客户中，80%左右还是地产开发商，所以，同他们的沟通过程中，我们认为最大的问题是大家的一些盖房子，卖房子惯性思维。所以，在回收资本，回收投资的问题上，之前也有几位专家提到，可以有不同的收费模式来满足你不同的回报要求。大部分的地产商还是继续盖房子，卖房子，还是这种传统思维。又看到现实养老地产又不可能这么快的回收，它毕竟是一个长期投资型产品，这个中间就有非常多的纠结。

　　再一个，地产商总是向我们要商业模式，好像一个商业模式可以解决全部的问题。我个人的看法是养老地产作为一个长线投资型产品，商业地产，旅游地产，农业地产等等，它也是其中的一种产品，它有一些本质性的东西是没有办法完全通过商业模式改变它，你可以优化它的回报结构。

　　有的地产商把这个事情看的很简单，过来就问我，我盖一个房间要多少平方，我要盖多少间，问开发住宅地产思维的问题，在后续运营中他就很容易形成同运营团体的矛盾。

　　很多地产商把这个项目很独立的去看，实际上我们认为每一个企业，特别是房地产商，他当然有一个主攻的方向，比如万达做商业地产，万科做住宅地产等等，它有一个主攻的方向，但是我们认为如果你只希望做一个养老地产，他指定会看到回报，我要五年全部回收，开始有利润等等，这样想养老地产的类型就不适合你做，我们还是建议把养老地产作为你地产产品中的一个配置，有短线能够快速回收的住宅地产，有回收比较稳定的老年地产，可以进行一个战略层面的投资组合的配置。

　　目前因为养老地产发展阶段的问题，大家都集中在硬件上，都在考虑硬件盖多少间，该有什么配套设施，但实际上你应该问要买或者要租赁你的老年住宅的人他需要的是什么，往往他们一半的要求都是在提服务的问题，老年人他不会说我就是要多少平方的房子，就是要装修的这个，他们对硬件的重视度要轻于服务的重视。

　　这里有一张比较简单，说明养老地产本身的特质就是它的硬件同服务是同等重要的。再接下来，我们常见的一些问题，很多的地产商还是看不到这个，当然会有很多的企业去海外参观和考察，但实际上从物业管理，老年社区的服务，到底有什么差异，很多企业看不到他今后在运营过程中非常多的风险和需要付出的精力。

　　第七点，目前中国养老地产，包括整个养老的产业，其实是在幼稚期，它很多的产业还没有出现，比如老年金融倒按揭等等，老年的融资、贷款、理财等等，其实中国的养老产业，现在因为产业的幼稚期，很多的产业是断层的，它没有形成一个完整的产业链。所以，在现在只看养老地产的层面，你考虑房子怎么建，怎么样投资，盖多大的规模，可能后续的过程你会慢慢碰到在整个产业链的情况下，你会遇到更多的问题，比如我们这里提到专业的家具、康复设备，目前我们知道养老院所需要的专业的康复设备和帮助失能老人进行洗澡，移动身体等等这些设备大概是百分之百依靠进口。

　　在这个状况下，你在营运建成后会发现由于产业链的不健全，还会有非常多的问题需要一个一个去解决。我们的一些建议拿出来希望同大家进行探讨。

　　市场调研，刚才村山宏治先生也提到一个很有趣的话，说决定不是老板拍脑袋就可以决定，应该有很多的东西需要科学的依据，但是我们在中国发现，最不受重视的是市场调研，很多地产商认为这个是浪费，我们整天看报纸，看媒体说的市场大就OK了，不是，你不是做整个全中国的市场，你做的是地方市场，你要了解的是你的微观市场，不是一个大的宏观市场。我早上因为没有听，所以，我不知道王司长是不是也讲到市场调研的重要性，我每次讲演都会提到这个问题，市场大是一个宏观的概念。所以，应该看微观市场。

　　第二个，聚焦你的客户，很多问题不要问专家，不要问策划公司，是问你的客户。怎么问他，比如我们第一次接到上海的一个大的地产商跑到我办公室问我说，我听说日本的房间每个人14个平方米，欧洲每个人20平方米，我们盖多少平方米？我说我不知道，你要问你的客人他要集多少平方米你就改多少平方米，这些基本的数据很简单，你找到你的客户，问他他要什么，这是最简单，最有用的一些数据。

　　第三个是产业链，产业链我曾经在2009年为了整理养老产业的问题，发表过一个理论，实际上它就是一个从中心向外扩散的过程，整个产业链的完善是从中间的核心，实际上是一个引擎，就是养老产业开始发展需要一个引擎，今天我们提到的养老地产是第一个，它是一个最大的引擎，所以，我们都在考虑硬件，考虑该投资多少，该盖什么样的房子，但是同样重要的是你要考虑到你的护理，你的服务人员有没有，从哪里来，他们的标准能不能达到跟你的设备同样的高品质。再就是老年医疗，目前大部分是综合型的医院，还没有非常明显的老年医疗体系的形成。

　　第二个蓝色的圈，我们会提到老年的食品，护理的培训，一些家具和康复设备，老年旅游和护理产品，这个产品在日本非常完善，你需要的每个东西在日本都是有供应商的，在中国今天产业链是断层的，很多东西都依靠进口，你在一个地方找不到，可能在全中国都找不到，所以，这个问题需要考虑。所以，你虽然是一个项目，但你是一个小的产业链，你是一个微型的产业链，中国话说麻雀虽小，五脏俱全，你需要完善，需要考虑把一个项目放在产业链上规划，考虑你需要什么，你需要哪些外援，目前有什么资源。第四是差异化产品。一般提差异化是在产业发展进入高竞争状态高的情况下才会提差异化产品。我刚才提到中国的养老地产，它是一个加速的爆发式的发展，你会非常快走到高竞争状态。它的成长期非常短，就是因为国际上这个产业是成熟的。所以，你现在在策划的时候，就应该考虑到两年后，三年后你就可能在一个红海中，不是今天的蓝海。这个时候现在就影响考虑你的差异化产品，产品的差异化，形成你的核心竞争力。比如我们有接触到做绿色建筑的，还有做绿色建材研发的企业，我们都建议他你把你目前企业现有的优势拿出来，同养老地产进行结合，打造你的一些核心竞争力，很多的地块在城乡结合部，景色很好，有的地块是在市中心，只能盖很高的一座楼的，现在早期虽然是蓝海，你应该考虑你进入竞争状态的情况下开始做产品差异化。

　　这是拿阳子企业的一个例子，比如你从上面往上走，先盖硬件设施，第二需要专用护理人员，第三需要有一个高尚的管理。所以，你考虑到这个项目的时候，今天很集中在盖房子，这个我还是有一点担忧，很多开发者根本不问我的护工哪里来，我的院长哪里来。我2009年有一次讲完回去接到非常多的邮件向我们要院长，要副长，很多养老院很大，缺少有现代管理能力的院长和副院长，可是上海人力成本这么高，我们完全帮不到他们，不可能从上海派这么多院长去外地管理。

　　我刚才提到在产业链的层面考虑你的企业，所以，你在产业链上考虑的时候，一个考虑到自己一个项目的后续经营中需要的一些供给的问题，另外你还可以考虑到你是一个微型产业链，你可以在你的产业链上下游不断的拓展，后面我们做商业模型设计的时候是一个征收的途径。

　　投资组合的概念，在养老地产回收的问题上，我们是最建议使用的，也是我们努力帮助企业通过投资组合的方式均衡化你的收益。总之，大家在研究房租，卖房子，在后续的经营中，你需要更注意到你的服务，全部的服务产品它的应收能力。所以，在这里我们说服务产品，我们企业是把它作为一个服务产品的设计单独来做，我们主要是凸显养老地产服务的重要性，它在后续营收，长期经营的过程中，它占的比例会越来越高。说到服务产品的设计，还是做市场调研，问你的客户。

　　第六，城市综合体的概念，我们做了很多模型和设计的比较，城市综合体我们提倡是一个社区的概念，它有普通的住宅可以短期回收，有中长线的一些租赁型的产品，还有一些配套设施进行它的服务产品的创收等等这一些。城市综合体的综合营收能力和回收期都要短于单体的项目，这是一个平衡器的概念。我们想如果是一个地产商非常的追求，一定要在五年，三年回收你的成本，这个产品不适合你。但是你通过你自己在企业层面同其他地产产品的组合，你可以达到最后一个综合的效果，达到这个，三年五年回收的情况。所以，我们认为把你企业的其他差别进行分析，对养老地产产品进行资源共享，放在一个投资组合中去考虑。

　　再一个，养老产业实际上我可以提供一个数据，每一次的亚洲金融危机，美国次贷危机等等情况下，因为日本把养老产业作为颜色产业，对它的研究也是非常深，把各个产业当时受到经济危机的冲击，每次受到冲击最大的产业和最不大的产业进行一个排行。每一次在各种经济危机过程中，包括本身国家自然的经济周期过程中，养老地产都是一个稳中有升的状态，二十年来它从来没有因为经济危机的冲击，它一直都是稳步往上涨的。所以，养老产业，包括供应链上的服务产品，养老地产本身，它很多的需求来自于刚性需求，它的抗经济危机，抗经济周期的能力是非常强的。所以，我们认为作为一个企业，现在很多企业在提说可持续经营，百年老店的概念，一些核心的东西就是你的投资产品，投资组合中需要有一些抗风险，不是像股票只考虑回报的问题，需要有一些产品平衡你的抗风险能力，我认为养老地产和养老产业可以从这个角度考虑就会知道他对你正常企业的稳定营收能力和抗风险能力有非常大的作用。

　　用我们的咨询服务做一个介绍，我们把每个阶段的咨询都分期，前中后期，前期主要是市场调研，就是很多地产商不愿意做的事情，认为很浪费时间，浪费钱的问题，中期是设计，后期全部集中做服务，中期游服务产品的设计，我们为什么单列出来，就是服务在养老地产的后续经营中它的收益是非常重要。

　　有待探讨的几个问题，一个就是地产商找我们，说我们要今年盖多少个，三年内盖多少个，我要进行连锁化快速复制，这个理想非常好，他考虑到规模效应，但是实现起来非常困难，我们到目前还没有看到，包括太阳城做了这么久的项目，是否也考虑到连锁化和快速复制，有没有把你的服务或者你的商业模式进行模板化，因为你要做连锁化和快速复制，它需要有支撑条件，本身硬件也好，服务也好，你的这些的支持技术是可以模板化，你可以去拷贝。再就是你本身模板化的需求就是标准化、规范化和流程化，你全部的操作达不到这些没办法进行同质的复制，扩张越快，出的问题越多。

　　所以，我认为最早期的时候，做这么大面积的连锁化等等这些的设施，构想非常好，但是实际上需要非常多的支撑条件去实现它。第二是硬件的开发建设同运营管理的分离，现在几乎我们听不到有开发商盖房子的同时提管理，提服务的问题，几乎都不提，就是在集中盖房子。所以，我们认为你要考虑销售的时候，不是传统住宅的销售，问你有多少钱，我的房子多么漂亮，这个形不成销售。老年人最关心你的配套服务，所以，对服务的重视需要提高。

　　第三个问题，关于后续建成后管理的方式问题，我们也经常碰到客户提到我们哪一种方法是最好的，我自己去建一个管理公司管理，很多的地产商有自己的物业管理公司，再就是找一个管理公司，我们联合成立公司，再就是我什么服务都不想做，我是地产商，我集中盖房子，全部外包管理公司。所以，有的地产商一直问我们，我们将来的管理给谁做，怎么做，我们参与还是不参与，这是非常现实的一个问题。我们也在进行各种模型的一些测试，但是最根本一点，我们现在可以讲，你要考虑到自己的企业资源能够支撑什么。

　　关于完全外包给运营商的这个模式，我们从日本和欧美的这个模式，在老年人入住你这个社区的时候，是会有一些顾忌。中国目前还没有形成非常大的本土的管理品牌，这个时候他可能会说你盖好房子卖掉，我钱全交给你，后面的服务不好怎么办？他有非常多的顾忌。关于商业模式，无论是国际上还是中国已经建成项目的模式，我认为中国老年人的消费能力、消费观念，包括财产的观念地域差异非常大，可能在上海可以用的模式，到了甘肃可能不能用，甚至到了山东就可能不能用，我们在山东很多项目要求养老院里一定要建一个幼儿园，在很多沿海城市是不需要的，就因为他们很多的老人承担看护孙子辈的责任的问题。所以，无论哪一个模式还是要结合自己企业资源的分析，打造你自己的模式。

　　我们提出的这些问题，是在我们和开发商、投资商接触过程中遇到的一些共性的问题，也希望有机会同大家进行更多的探讨，谢谢。

　　【周燕珉】：刚才阳子女士讲了很多她在接触房地产开发商的时候，大家提的一些疑惑，她也给出了一些建议，她把这几个误区说的非常有道理，比如说客户调研的事情，我也接触到一些可法商，可能不是特别重视这些。其实每个地区，客户群是有很大的区别的，这样老人的生活需求跟普通的住宅一般的业主还是有些不一样的，这点咱们又比较生疏。所以，我更觉得现在想做老年地产的开发商一定要从基础做起，对老人的生活需求他有一个很长的时期使用你这个房子，有不同的需要，对建筑形式的不同的区别有一个深刻的认识，这样才能做好产品。

　　下面我们将邀请乐成老年事业投资有限公司投资总经理高峻松先生，乐成老年事业投资有限公司是一家致力于开发社区养老服务设施，集体功社区养老服务的公司，目前已经在北京、杭州等很多个城市开发建设了一些养老机构，他们在丰富的实践中获取了很多经验，下面我们请高峻松先生讲解，他的题目是养老地产需重视服务运营能力的建设，下面有请高总。

　　【高峻松】：感谢阳子小姐刚才已经替我做了一个开场白，刚才阳子小姐提到养老地产的开发商应该重视市场调研，重视运营，我们是一家开发机构，我本人也是开发商，实际上我们在以往，我们是2007年开始做，在以往四年的工作当中，已经深刻认识到，养老地产需要重视运营能力的建设。接下来我简单的介绍一下乐成养老的基本情况。

　　我主要的目的不是卖广告，而是向大家表明这四年我们确实围绕着养老地产做了一些事情，接下来我的这些演讲内容都是我们这四年由我们公司花钱在市场上买回来的教训。目前一共有六个项目，其中有五个是我们自己持有，自己开发，现在都处于建设当中，大家是做开发的同行，在中国买地，建房，审批等等一系列的，现在从2007年到现在，我们最早一个项目会在今年的10月份在海口开幕，第二个项目在明年的3月份在北京开幕，基本上都是位于城市的中心，还有一个中山的项目是受当地政府的委托，来经营他建的项目，一共是六个项目，预计到2014年以后，我们可能会有大约2700张床位，基本上2000多个房间，因为我们基本上还是预期按照服务于市场的高端人群，所以，我们基本上是一个房间一个人，考虑到老夫妻双方健在，有的房间是两个人，是这样的一个情况。

　　四年前我跟在座的诸位一样，想在这个行业里赚钱，也是怀着一个比较激动的心情，希望能够从话筒后面找到答案，但是最后这个答案还是在市场上找，话筒后确实给不了大家答案，我今天也只是跟大家分享一下教训，最后的答案可能还是依靠大家自己。

　　首先我们对养老地产的模式我们是这样理解的，根据我们的经验，它分成三个大类，一类是单体的养老机构，比如有日间的照料中间，养老院或者老年公寓，我们这样准备长期做养老服务的产业投资者，也有一些就是原有的养老服务业的经营者他们来做。第二类是综合型的养老社区，这里面包括单体的养老机构，同时还有一大部分的住宅来进行销售。这部分投资者主要是一些，要么有产业投资者，要么刚好有块地，利用养老概念，属于机会型的都是者。第三种我们把它命名为一种叫做养老服务嵌入式的住宅小区，有一点类似刚才介绍的怡海花园。就是在普通的住宅小区里，大家更进一步，某一栋楼是专门为老年人设计的，下面配有诊所、餐厅，一方面给楼上的老人服务，一方面兼顾社区里其他普通住户的需求。

　　作为需要照料的老人，一般他们的子女都在四五十岁，他们可能会买小区里120，140，200的房间，老人可能五十、六十，一碗汤的距离，基本上是这样的情况。目前是在社区里，老年人和子女住邻居，实现三代同堂，现在很多地产商把它作为地产的增值手段来做，在普通社区嵌入这种服务，也反映了一种比较重要的信号，住宅地产越来越讲究精细化的操作。我们认为第三种有可能将来是三种模式中的主流，因为它正好迎合了90%-95%以上的老年人，他们还是倾向于居家养老，是这样一个概念。所以，第三种是主要的问题。

　　我这几年一直在外面用养老的概念拿地，碰了很多的钉子，所以，现在回过头来看我觉得有这么几个困境，实际上大家如果还想重复我们走过的路，看是不是给大家有点教训。

　　第一就是养老概念能够低价拿到地，目前走过二十几个城市，专门为了养老有目标去的，实际上真正有可能拿到地往往是跟当地政府其他的条件都勾兑好了，最后说书记，我这个地做养老的，领导作为一种托辞，这个东西比较好操作，我们就按养老地产来做吧。我到目前为止还没有一见面说我是做养老的，来吧，来吧，给你一百亩持有，五百亩销售，还没有。从来都是把其他工作铺垫好了来做。从前有可能，但今后我认为是越来越难了，真正相信养老这个概念的地方政府应该说前几年这个地已经被圈得差不多了，不相信的今后他也不相信。

　　另外，养老大家有时候会想这块地离长期比较远，是不是通过养老的概念能够提升土地的价值，养老地产要真正把功能做到位，居室的面积和公共空间的比例，根据我们目前的经验至少是6：4，这里面包括走道，包括一些公共活动的区域。至少6：4，往往是5：5，如果正规的国有土地的使用权这种地拿到，除非你是工业用地，否则通过养老的概念，提升的价值很难抵得上你额外的投入。而且如果这个地不是太好，不管我们怎么讲它空气好，风景好，就是周边配套不好，就是离城市比较远，周边配套的设施差，医疗、交通条件很久才能成熟，这个社区从没有人到有人，拖的时间很长，但是服务人员从开业第一天就准备，天天在凯茜，所以，养老概念提升土地价值是非常有限的。

　　还有一点，刚才阳子小姐也部分提到了，我们曾经也有过这种想法，我们把房子盖起来，市场上自然有人会去运营，经过这几年的考察，市场上还真没有专业的运营团队能够去做。国内传统的养老院的运营风格还是以往的社会福利机构的风格，它的一些服务理念，服务标准，甚至整个服务团队的形象，很难与我们地产开发讲究的建筑形象，建筑标准，尊贵，独享很难匹配，所以，传统国内的这些前辈还不一定特别适合。国外的运营机构目前是一个什么样的概念，我接触的，因为我们的设计，我们的风格都是从美国来的，我接触的主要是一些北美的机构。首先，国外的运营机构也非常看好中国的养老服务市场，他也想将来占领市场，但他也非常清楚的认识到这个不是华尔街的金融服务，是对人服务，所以，他也知道将来他占领中国市场，中基层的服务管理人员一定是中国人，所以，他不愿意真正的我向中国人输出技术。所以，给我买真正的咨询，而不是概念性的一些方案。餐饮的成本什么样的，菜单应该怎么组织，究竟有多少老人来餐厅吃，有多少老人送到房间去，他们的健康状况怎么划分的，这些具体问题老外确实不愿意回答。因为他知道他教会了中国人，将来他自己就没生意做了。然后你买这种服务的时候，他往往要求你的运营公司或者你的项目公司，甚至你投资公司的母体我要求拥有你多少多少的股权，20%的股权，30%的股权，但我不为这个事情出钱，我没有现金，因为我有技术优势，所以，我只是产权入股分你未来的收益。可是作为中国人，刚才在外面接受采访我跟记者开玩笑，我说我就没有使用过正版的Office软件，我就没有知识产权的概念，我真金白银，你说你知道菜单怎么做，饭怎么送，拿走30%的股权那把我命要了算了，所以，始终谈不成合作。美国从大的公司，几百家养老，有社区上万家床位，到五家连锁，几百张床位，最后都由于这个破裂了。

　　所以，没有专业的运营团队。作为我们还想在这儿赚钱的人，我就觉得地产界的关注点我们有必要自己在这上面加强投入，把关注点转到运营能力上来。这里有三点打了叉，就是作为投资商少发一些精力或者没有必要花精力在这上面。阳子小姐也提到无论你研究不研究老龄化，社会已经老龄化了，机构政策基本上是针对副盈利的福利机构的，而且重在扶持后期的运营过程，钱极有限，指望他们不但帮不了你，反而还会扰乱你的决策。有的地方政府出台了一次性的投资建设补贴的政策。从申请到审批走了两年，据我了解到目前还没听说谁拿到钱，所以，本来钱不多，而且拖了这么长时间，而且给你提了一系列的要求，那你还要求政府支持吗？投两个亿的项目，为了五百万，搞的自己人不人，鬼不鬼的，非常难受。

　　咱们应该在商言商，把注意力转移到我怎么让我最后的运营模式通过运营服务赚到钱，我罗列了一些，比如我们研究客户的支付能力，因为中国老龄化有一个特点叫未富先老，我们不管说现在养老的供求矛盾这么激烈，说到底就是一件事，就是一句话，就是大多数老人付不起钱，买不起这种舒适安全的服务。所以，我们想要赚钱，就研究究竟哪些客户是有支付能力的，研究客户的消费特征，消费需求，进行服务内容的设计，做经营导向型的建筑设计，做建设成本的分析，服务成本的分析，考虑自己未来的定价策略，考虑可行的融资渠道，这个远比我们说2030年后有多少老人，2050年后有多少老人，那个帮不了我们。

　　我总结起来一句话，我们投资决策究竟是形势导向，或者我们也称之为资源导向型还是市场导向型，也就是我们在容易拿到项目，拿到优惠政策的地方做项目，还是在有客户的地方做项目，这一点要搞的很清楚才行。比如说手里有块地，做其他的不太合适，养老最近热门，咱们就做养老，这是非常危险的一种想法。因为什么呢？资产如果不能有效的运营的话，它在运营中创造收益，无论拿的时候多便宜，最后都变成一个绞肉机，无限消耗企业的现金，最后这份资产只不过帮别人暂时保管一下。因此，大多数情况下我们肯定会选择这种市场导向型的决策原则，就意味着运营的问题要前置解决，而不是拿到土地以后再解决，拿到土地之前先把运营问题解决，然后我才去做养老地产，不管是持有还是销售，都是要这样做。

　　我们有这样的决策流程示意图，这是根据我们自己的经验做的简要总结。基本上有三个要点，第一，要评估自己，或者已经确定的，签了合同的自己的合作伙伴，能够提供哪些养老服务，评估项目的建设期和运营的前期，现金流是怎么来安排的，否则的话说我这个地买下了，我再找人合作，再去找人给我提运营，后面大家会看到，如果在运营上，不在拿底之前就有一个运营伙伴，你说我这个地怎么规划设计，没有人给你提建议，这个时候无形的你已经把建设周期拉长了，最后资金的成本已经加大了。当你没有考虑好自己未来在项目本身在销售或者在运营，本身不能贡献现金的时候，你怎么来支撑这段时间，企业都有可能发生短期的债务风险。这是第一个要嗲。

　　第二，确定接纳什么样的客户，采用什么样的消费模式。因为不同的客户，不是仅仅指的经济能力，而是指的不同的健康状况，在国内大家经常分析，比如自理的，借助的，按照国外的体系会通过一系列的标准分的很具体，不同老人的比例直接影响不同房型的比例，坐轮子的住30%还是住50%搞不清楚的话，最后房型的布局就会很麻烦。这个也就是我们前面提到的经营导向型的建设。建筑一定要为运营服务，为有效率的运营服务，主导设计的是服务总监，是财务总监，他不是设计师，要全听设计师的，这件事情就麻烦了。

　　还有有一个危险倾向，认为如果项目包含有销售型的地产，我只要卖房子赚钱就可以了，后续的运营持平就可以，甚至少量亏损无所谓，我这个观点跟之前我们怡海的老总观点有点不一样，我们是不赞成用已取得的利润再去补贴后期的运营的，我的一个切身体会是什么呢？就是运营的服务团队，他在没有盈利情况下很难维持较好的工作热情，我这个团队提供服务都是靠另外一个模块输血，我实际上是靠别人养活的，公司一开会，很大的桌子我在最后坐着，因为是别人给我发工资，这个团队是没有成就感的，老人自然就体验不到这种热情的服务，这就好比我们在政府的招待所，房间面积都很大，服务人员个个都知根知底，政治觉悟都非常好，但是你永远体会不到五星级酒店的感觉，那个团队没有热情。

　　同时，根据国外的经验，真实的运营成本总是比预想的高，这是我们希望跟大家分享的以后肯定会碰到的一个困境。主要的原因是在养老院里，因为我们要提供给老人一个像家一样的环境，这个环境相对来讲是非常柔性的，服务人员不自觉的就会提供给老人一些额外的服务。比如说保洁人员打扫房间的时候有可能陪老人聊一会儿天，如果一个酒店，可能一上午他打扫十间房，可是在养老院可能就四间房，因为中间有一些过程，老人要跟他聊天，不能不跟他聊。其实冷静一分析，事实上是降低了保洁人员的工作效率，给老人提供了额外的精神抚慰服务，尽管这些服务是必须的，但是这些服务是收不上来钱的。

　　第二，在养老院价格不能随着物价指数比较灵活的波动，因为老人都倾向于一个比较稳定的长期的价格，哪怕最细微的涨价，也会引起很大规模的不安情绪。具体的和每一位老人不同的合同的期限，我们在项目论证的前期，你是没有办法测算的很准确的，往往一旦运营起来，事实的结果就是成本都是上升的，没有成本下降的。我这个图里看到原本预期的是盈亏的平衡点在左边，但是实际上你可变成本的曲线运营过程中发生弯曲了，它是往后面走了。我当然这是做个示意。

　　还有服务的组织比普通的物业服务复杂很多，通常这种服务的组织会分成两级或者三级的架构，两级的一般都有一个运营公司公司级的，单体的养老院也好，单体的老年公寓也好是项目型的，全国连锁也好，企业的规模更大了，分布的地域更广，有可能分成三级，有公司级、地区级，然后有单体项目级。公司级按照各种专业职能，划分成8-9个部门，仅仅是运营的业务团队，还不包括公司其他的团队，单体项目这个级别至少包括5-6个团队，他们的工作既有专业性，我做护理是非常专业，给老人提供活动，给老人提供餐饮，这都是非常专业的，但是这些专业人员又要求他技能的综合性，实际上他给老人提供的是整体服务。做餐饮的没有任何护理背景，没有任何医疗背景，他餐饮做的不一定是老年人需要的，做活动没有心理学，不知道老人最近营养状况怎么样，不知道他享受的是什么护理计划，最后给老人组织的活动也是缺乏针对性的。所以，只有这种专业性和综合性综合在一起，才能提供以老人为核心的服务。

　　现在最难的，在国内我非常负责任的讲，几乎没有比较满意的中层管理人才，现在大家看到员工队伍建设的困境往往提的是没有一线的护理人员，事实上管理人员更重要，更缺乏，而且我们国内目前运营这方面，连培训这些中层管理人员的能力都没有，还不像基层的一线的护理人员，我可以把医院的护理服务做一些延伸来给他们做培训，把酒店服务做培训，我刚才提到的这些在公司层面中层的管理者，这个要求是非常高的，是很难的。对比一下，我在美国看到的，我的结论是如果在座的诸位有资金，又有兴趣做养老，去美国，去加拿大做，比在中国做更赚钱，更省力，为什么呢？那个地方土地不这么难拿，贷款成本也比中国低，你要求的管理人员已经给你培养了三十年了，你随便一招他就来，只要有钱什么事都能办，在中国没用，最不差的就是钱。

　　这些观点，传统福利机构工作了几十年的前辈们可能不太赞同，但是我还是提，你把老人当做救济辅助的对象和把他当做在社会老龄化的背景之下产生的一种消费者，你的工作人员的服务理念，服务行为是完全不一样的。我在很多公立的养老院参观的时候完全感觉不到老人有一种被尊重的感觉。比如我们去参观的时候，院长或者负责人把我们带过来了，到那儿敲敲门，他不会管同意不同意就推门进去了，然后说奶奶，有领导来参观了，有领导来看你了，奶奶就只有鼓掌的份。当时我是想如果我们在高尔夫俱乐部或者我们其他的一些奢华的会所，我肯定说谁来参观，立刻给我滚出去，肯定是这样的。所以，我们以往的一些经验，把老人真正当做消费者，当做上帝的时候，完全是要被颠覆的。当然，这种一线员工的招募和培训难度也非常大，这个其实是一个老声常谈。这里面我只是想强调，因为我也走过很多养老院，也接触了很多一线的护理人员，我想强调的是什么呢？确实我们作为投资者，作为出钱的人，应该给一线的护理人员更多的理解，要提高他们的待遇水平，更要提高他们的社会地位，我们千万不能骨子里瞧不起他们，还指望他们奉献爱心，看看他们目前大多数的工作状态，基本上都是7×24小时，陪伴的都是逐渐衰老的生命，他们的工作环境实际上是很残酷的，要站在他们的角度看，连续工作很多年，说句不应该说的话，偶尔发生虐待老人的事情，其实可以理解。不是员工的错，错在管理者不能及时的评估员工的工作压力，错在这些投资者总想最大限度的压榨他们的薪酬待遇。所以，反过来看管理这样一支团队多难？真不是有钱能解决的。

　　另外，养老服务的这些客户他们比我们想象的更加理性。我记得我在一篇文章里看，有的文章把养老机构比作车站，如果接下来这段旅程只卖单程车票，他来到你这个车站，接下来他是没有回程的他能不想清楚再进站吗？所以，老人和老人的家庭多次考察了解情况，更加关注服务品质，更加关注价格变动，更加在乎邻里的背景。依靠以前比较粗暴的地产销售，珍贵，珍藏，奢华，独享，一系列充满语病的陈词滥调想这些客户买单是不可能的事情。

　　所以，最后说我们养老地产的概念一降生到目前为止已经被热炒了，我们要警惕这个概念，现实是什么呢？在中国，还没有被验证成功的养老地产的商业模式，没有可以复制的模式，如果没有良好的后继的运营服务，我们根本没有办法履行对客户的承诺，而这些客户，我刚才提到了，他们买的都是单程车票，很可能三年五年过去以后，咱们从良心的角度考虑，他是没办法再回来找你的，只能你去找他。谢谢大家。

　　【周燕珉】：刚才高总讲的特别好，特别生动，高总他亲历在前线，他接触了很多事情，包括跟各种人谈，包括管理。所以，他的肺腑之言，搞养老地产也不是那么容易的一件事情，我们也调研过老人院，我们也看过服务人员的工作条件很差，找服务人员非常难，保姆荒，服务人员也荒，管理人员也没几个，以前没这样的经验，现在马上培养，时间也来不及，所以，我们觉得一边拿地，一边赶紧做服务人员，管理人员的培训，可能才能在你做完这个项目以后能够真正的开张起来，否则这种问题将来无法解决。所以，刚才高总讲的非常好，让我们再一次以热烈的掌声表示对他的感谢。

　　下面我们有请本次会议的东道主，北京太阳城董事局主席朱凤泊先生讲演，朱总是探索养老地产的先行者，一路上克服了许多困难，确实非常有困难，三届养老论坛我们都邀请朱总前来发言或者座谈，他也很坦诚的跟大家交流了养老地产的一些经验，给我们很多的启发，今天，他讲演的题目是三驾马车踏破坚冰，有请朱总。

　　【朱凤泊】：首先感谢高总的热场，我是今天下午最后一个发言，这个时候，大家可能累了，饿了，渴了，大家再坚持一下，今天晚上我们厨师队伍给大家准备了最丰盛的晚餐，谢谢各位。

　　首先我代表本次会议的特别协作单位，北京太阳城集团，我们的高管和全体员工向各位前来参加此次会议表示热烈的欢迎和衷心的感谢。

　　北京太阳城走过了十年的路程，前两届的会议也讲了太阳城的发展模式，太阳城有成功之处，也有失败的一些教训，但不管成功还是失败，毕竟代表的是过去，代表的昨天。今天，来参加这一届的养老地产会议，我想我的发言应该从一个全新的方面和大家一起来切磋。谈到养老，应该是一个很沉重的话题，做养老很艰难，昨天晚上，今天早上我又找到艰难这两个字的感觉。

　　大家还记得去年12月12日在深圳举办第二届养老论坛会议的时候，北方一场大风，也是航空瘫痪，我们很多会议代表，包括我本人第二天的中午才赶到。这次会议又是这样，今天有很多代表中午才赶到，还有本来要出席这次会议的中信集团的特约嘉宾，昨天下午三点的飞机，结果到晚上十二点被取消了，最早一班是今天下午一点半的，再飞来今天会议已经结束了。所以，我们开一个养老论坛这样一个会议，老天爷都在警示我们难哪，更不要说我们下面还要把养老做起来，确实难上加难。但尽管难，我们还有这么多的人要做，我以我十年的经验，和以后要运作的设想，给大家做一份发言，供大家批评指正。

　　我曾经说过，中国人口老龄化的大山即将崩塌，这句话听起来危言耸听，但确实不过分。人口老化的数据我不再重复，大家也知道，我想提供一下我个人的一个调查，我们都知道1949年10月1号，中华人民共和国建国，那个时候中国的人口是四万万五千万，到1959年，人口统计中国的总人口是六亿六千万，十年间，人口净增2.1亿，这里还有十年间去世的，实际十年出生人口大于2.1亿，它就是我们常说的50后。50后的特点是这一辈子全赶上了，自然灾害50后赶上了，文化大革命赶上了，上山下乡赶上了，好不容易回城了，下岗了，赶上了。但是，最终也赶上了经济改革的大潮。这一代人最大的特点，他们在这个历史阶段当中，他们付出的最多，受的折磨也最多，反过来他们对子女的疼爱是任何一个时代的老人，父母都不能比拟的。因此，1950后老了以后，会对老龄化的社会带来两个字，报复。

　　第一个报复是人口众多的老龄人口集聚在十年间，特别是以2015年作为这个阶段的高峰口，这个时候的老龄人口是最多的，其次，由于他们成长、生活，一直到老年这个阶段的复杂性，所以，他们在老年阶段的消费也是有报复消费。我们做过调查，1949年以前出生的老人，愿意到机构进行养老的只占千分之三，而50后愿意进入养老机构养老的占5%，这一部分人一定要好好享受晚年，甚至他们的晚年要玩着养老，要给自己一个愉快的晚年。因此，50后老了之后，会给我们的社会带来空前的压力，这个压力我们没有做好预期，我们既没有思想准备，更没有物质准备。因此，未来的几年是我们面临空前的人口老化的压力，这个时期再有几年就到了。

　　发展我国老年产业，确实到了刻不容缓的地步。由于这样一个形势，所以，我们国家把养老事业，把养老问题纳入国民经济和社会发展的“十二五”规划。在中国老龄事业发展的“十二五”规划当中，也确定了养老，完善老龄产业政策。民政部关于社会养老服务体系建设“十二五”规划，也提到了养老的规划问题，同时，也特别指出在2020年，我国老年人护理服务和生活照料潜在市场规模将超过五千亿元。他确实是一种商机，是一个形式。我们能够积极参加这样的老年论坛的人，各个企业都是占先居者，我们从现在开始切入，我们一定会得到优势，我们要审时度势，研究当前的政策，研究市场，顺势者我们会得到发展。

　　我们看到了商机，摩拳擦掌的要进入，但是我们一定要认真考虑政府政策的导向，今天上午王振耀司长讲的非常非常准确，就是政府虽然从宏观上鼓励民间资本进入老年市场，但是还有更具体的一些精细的条款条文在等着我们，我们要研究政策，也就是说政府它的导向愿意让我们做哪些，而哪些被限制，特别是在鼓励我们做的同时，还有哪些政策与它相驳，这些都是值得我们保持一个清醒的头脑。当然，我们还要把控经济和市场发展的方向和规律，刚才高总以他切身的经验谈到了一些养老问题的规律，这些都需要我们认真的把控，所以，我形容他在养老产业发展的过程中，在我们道路上，已经竖起了道道坚冰，因此，我们做养老产业，你必须有充分的准备。

　　我们看看我们国家前不久已经拉起了守护18亿亩土地的安全警戒线，也就是我们国家无论到什么时候，18亿亩耕地，一分不能少，这就反映出土地的潜在价值和它的稀缺性。但是同时又有18般兵器，国十条和国新八条一齐上阵，对房地产市场进行调控，它直接导致的是我们房地产行业拿地难，价格高。我们老年产业，老年地产我们依托的是房地产行业没有独立的发展之路，我们该怎么办？我们该如何发展？当前的政策确实非常严峻，我们应对立场的变化，探索下一步发展规划和投资方向，解决融资难和企业做强做大这些问题，确确实实迫在眉睫。当然，这些也正是我们面临的严峻的挑战。

　　我们太阳城集团驾驭“创新模式、新金融革命和联合发展”三套马车，我们现在也正在养老产业的道路上阔步前行。我们的第一驾马车叫创新模式，它也是养老产业的融冰之关键，我们知道做养老地产，首先离不开拿地，但是用地形势受到国家房地产政策的调控，土地和房地产政策持续降温，确实对整个地产，乃至养老地产形成了坚冰，也对我们未来的发展形成了很大的制约。我们怎么办，我们回头看看，如何把握准政策导向，很好的利用好政策，这是我们的创新。

　　在“十二五”规划当中，大家都知道要着力发展医疗健康产业和养老产业，我们太阳城根据前十年走过的道路，我们下面在做新的养老地产的时候，我们特别的把医疗健康和养老产业两个产业捆绑在一起，可以在用地审批上得到政府的认可。具体的说，现在拿地都是由招拍挂，没有别的途径。招拍挂大家知道，一个是手续繁杂，第二个价格高。我们向政府申请做医疗健康和养老，可以获得政策和政府的支持，土地既可以划拨，也可以用很低的出让的方式取得。获得了这样的土地，我们理直气壮的向政府提出我们要做养老住宅，我们用配套的方法拿到老年住宅用地。大家明白，我们单纯的做医疗健康和养老产业，它是一个投资大，回收慢的过程，如果要想健康可持续发展，那么我们一定要有回笼快的项目来配套它，这就是老年住宅，这就是太阳城，我们走过的十年道路。

　　通过老年住宅的开发，在两三年内实现资金回笼，使我们可以走入一个良性循环。这样的方法政府是认可的。我们做这样的方式，我们叫医护型全程化，要坚决的把医院与老年公寓互为依托，不能做样子，真真实实的把医疗和养老做起来，不同的是我们放在一块地的另外一个板块上，而用更多的板块做住宅，不能拿到住宅用地，骗了政府，其他的就不做了，切忌不可以这样做。

　　我想大家从那么远集中在太阳城，太阳城拿出点干货和大家讲一讲，太阳城的商业运作模式，盈利模式，以及我们的资本扩张和资本运作，也想跟大家交流一下。我们的商业运作模式就是刚才讲的，要开发一大块老年住宅，同时，要建设持有一块物业，这块物业就是要建设医院，老年公寓，以及配套的活动设施，等等。

　　这部分持有，使我们进入一个长期的可持续发展的经营。这个经营为我们获取了经验，在市场上经过磨炼，站的住脚，使我们要继续延伸，一个新的项目进行延伸。这就是太阳城前十年和未来十年要发展的一个模式。

　　我们北京太阳城在2001年动工的时候，我们手里自有资金只有6200万，经过十年，太阳城除了把商品房卖掉了，我们自己持有的总资产超过十个亿。它是如何实现的呢？我们把它称作三次盈利，我们的第一次盈利模式就是销售老年住宅。在销售老年住宅的同时，我们也加快建设医院、公寓，以及特别需要跟生活配套的物业设施，由于这些设施的同时建设，它又拉动了老年住宅的价格。我们进行了同期对比，我们的太阳城一期的商品房当时就这个位置，2002年，2003年我们卖到4800一个平方，当时我们周边的，比我们离城还近几公里的只卖到3500，最多到3800。后来我们做二期的时候，周边市场卖到八千的时候，我们卖到一万二，当我们做三期的时候，就卖到了一万五。它同比当地的普通房地产，它的价格拉高了20%。可以讲这部分拉高拉动让我们提早的回笼了哪些持有物业的投入，使它的成本大大的降低了。通过拉动来回笼持有物业的建设成本。

　　这部分持有我们进入经营，我们现在一共有5座老年公寓，明天大家有一部分人要参观，我们分为A座、B座，还有准备今年年底要交付使用的C座，还有我们马上要投入使用的D座，还有我们准备待建的医院后的二期，是一个老年康复中心，这么五栋老年公寓，总床位达到三千五百张，总房间数达到一千多间，这五座公寓是我们自身持有，我们把它进入经营后，我们通过收取会员费，以及加年服务费，获取第三次盈利。通过这样一个盈利模式，使我们进入良性循环。

　　我们进入了良性循环，让我们感觉最大的收益是我们进行了资本扩张和资本运作，首先我们持有的物业，它会给我们整个发展增加资本积累。我刚才讲到2001年我们自己只有6200万，到现在我们自己持有物业的价值已经超过十个亿，它是增加了资本积累。这些物业在我们的手中，产权在我们的手中，我们又把它通过银行，经营性物业贷款，把物业进行了流通。贷款来的这部分钱可以用于扩大再生产，我们太阳城这十年，就是让一个物业起来，一个物业起来，这样滚动发展到今天，通过流通物业来扩大再生产。

　　直到今天，我们这部分的扩大的物业已经开始实现了资本运作，下面我会谈到这个资本运作是如何实现的。当然，资本运作不是目的，我们的目的是通过资本市场，通过并购合作，是为了进一步做新项目，发展养老产业。太阳城的管理模式，简单的一句话，就是刚才阳子小姐讲到的，产业链，现在我们太阳城从物业管理，购物，餐饮，医疗等等已经形成了一个产业链，但是这个产业链它是企业内部的一种低能低端的产业链，并不是说我们真正市场上的一个产业化的产业链。但尽管是这样，它已经形成了未来发展的一个雏形。

　　我们的第二驾马车叫新金融革命，它是通过养老产业可持续发展的破冰捷径。我们首先看看，中国金融分两个四分天下，其一，金融监管是由央行、银监会、保监会、证监会管理。第二，金融市场是由银行、保险、证券、信托来垄断。这样一个格局，这样一个四分天下，最终形成的是政令天下，它不是一个真正的市场化的东西。因此，才对地产项目，民营企业的融资形成了坚冰，这是一种金融垄断，我们民营企业也好，中小企业也好，要发展，融资难，这个怪圈难以打破。但是可喜的是，近来，在金融市场在爆发着一场新的革命，叫新金融革命。所谓新金融革命就是摆脱金融市场上的垄断，自己寻找新的出路。这个出路的雏形就是通过并购合作来寻求发展资金，或者通过并购合作来降低运作成本。

　　我们把它当做融冰之路，确确实实它在某些方面已经开启一个大门，比如北京太阳城是一个民营企业，我们到一个新的地方拿地，民营企业拿地政府要避嫌，尽管口头上支持你发展，拿地的价格还是空前的高，但是我们说央企，国企合作，他们拿地理直气壮的可以压低土地价格。我在后面可以讲到我们已经尝到了甜头。大家知道资金运转是很重要的一环，离不开资金，很多企业就是因为资金断链才发生了企业倒闭这样的例子。

　　另外，大型国有企业，他们有他们的品牌，有他们企业的知名度，他们会在今后的老年产业方面形成新的竞争力。通过和大的央企国企的合作，可以获取先进的管理经验，经营渠道，以及专业人才，等等。

　　通过和央企、国企或者上市公司的合作，还可以实现资本扩张，实现上市运作。北京太阳城也正是这样考虑，所以，才有后面向大家谈的话题。所以说合作与并购是实现新金融革命的重要选择，合作并购也是新金融革命这个概念的一个基本内涵。作为民企，我们一定要有站在巨人肩膀上的胸怀与追求，通过并购，学他人之长，补自己之短，北京太阳城正是这样发展的。

　　6月18日，北京太阳城集团与中信医疗健康产业集团达成并购意向，并正式签署合作协议，近期陆续要启动一系列合作的新项目。两幅照片是签约仪式。

　　第三驾马车，走联合发展之路，这是提高养老产业管理水平，养老产业生存与发展的破冰之举。刚才我询问有关准家，全国现在有三万九千家养老机构，每个机构就是一个独立王国，有自己的政令，有自己的规矩。现在的养老市场是诸侯分天下，各行其是。这样的发展，它是有低端的，低水平的，甚至是一种低能的，怎么才能够把中国的养老产业做大呢？我们已经开了三届这样的论坛会议，每一次大家热烈而来，散了之后，彼此不往来，能不能通过这样一个论坛，把我们的养老产业，把它形成一种常态的联系合作，共谋发展。所以，我们倡议通过这样一个论坛，形成一个联合体。这样一个联合体能做很多事情，我想用内蒙古呼和浩特一个滨河新区的规划来谈它的重要性，滨河新区在小黑河和大黑河之间，占地30平方公里，现在已经进入到城市规划的阶段，我们能不能在这个阶段就和政府达成一种意向，我们把这种新城的建设做成一个老年友好城市，在规划之初就是一种全城区的无障碍设计和具有老年活动养老的功能，同时，里面再覆盖着医院，以及老年人所需求的其他机构，而我们如果组成一个联合体，我们从清华大学周老师这里开始介入他的城市规划，拿我们几十年的专业知识和经验，把这样一个新区做成一个老年友好城市，我们其他的企业进入进去，我们可能占据某一个板块，这个就有可能是我们走联合之路，形成一个联合体能做的事情。

　　还有，为了这样一个设想，前不久我去拜访了前人大副委员长，我们把这样一个设想向他汇报了，他听了以后很高兴，他说如果你们真的要组织起来一个联合体，我愿意担任你们的名誉会长，推动你们向前行。所以，我想走联合之路，也是我们大大小小的企业之间寻求发展的路径之一。我正式发出一个倡议，通过本次论坛，组建养老产业联盟，这是北京太阳城集团与中信医疗健康产业联合倡议的，我们想把一个一年一次两次的会议形式，变成一种常态，变成一种组织，变成一种联盟，在专家学者的引导下，我们联合起来，共同发展。我们的理念是共谋发展大计划，打造民族品牌，引领中国健康养老产业。我们不分企业大小，也不分你都多少钱，你的公司是老公司，新公司，还是刚刚涉足养老，如果我们能搭建这样一个老年产业联盟的平台，相信我们协同作战，会将养老产业做大做强。

　　各位，在人口老龄化大山即将崩塌之前，我们将驾驭三驾马车，用创新模式，新金融革命联合发展的开拓方式，踏破坚冰，冲破养老产业发展道路上的重重困难，勇往直前。谢谢各位。

　　【周燕珉】：刚才朱总从创新经营模式，金融模式和联合发展模式几个方面给大家探讨了推进养老地产发展的宝贵经验，讲的非常深刻，也非常的诚恳，他对现在地产出现的一些问题提出了一些解决的办法，并提出了一个合作的模式，希望建立一个平台，我觉得这个呼吁非常的好，也表现出像朱总带领的领军企业他的远大胸怀。

　　我们在太阳城组织这次会议也是商量很很久，很有目的的，因为很多开发商都想开发老年地产，但是其实对这个还理解不深，我们选择在太阳城这个地点来开会，也是希望大家能够接近实际的项目，阶级这些老年群体。今天我们还没有到他的场地上看一看，我们今天晚上邀请太阳城的老人们为咱们做演出，我希望大家都参加，因为参加会有一种感觉，我希望有这种亲身的感觉，要做好老年地产，首先自己要进来，今天晚上我们可以看表演。

　　明天我们的安排上午还在这个会场，请两个开发商谈他的方案，嘉宾给他提出问题或者给他提出建议。在场的来宾们，你们也可以给他提一些问题，或者有一些什么疑问，大家用一种探讨的方式，改变光是听的模式。我们希望有一个互动，明天上午希望达到这样的效果，在这之前我们还会说一下明天要参观的三个项目的一些基本情况。下午准备去参观三个项目，可能会分开，由会务组的同志告诉大家怎么分。一部分人参观，一部分人留下，我们找了三个场所，有不同的专家团队，大家可以拿自己的方案跟专家探讨，十几位不同领域的专家，针对你们的方案提出他们的看法，也是一种互动的形式，我们希望这种形式更加活泼实用一些。我们是这么安排的。

　　这次会议刚才朱总也说了，一年开两次还是不够，还希望大家能够建立一个平台长期的来，特别是专家团队，也希望互相很好的沟通，形成上下链，大家可以在某个领域有共同的专长，共同合作，服务更多的开发企业，来解决现在大家都想做老年地产，但是又不怎么明白的问题。