国外养老社区的商业之道

美国魅力花园：自主投资与建设养老社区商业模式

美国魅力花园于1993年在西雅图成立，目前是美国最大的养老社区开发和管理运营商之一，已经成功运营了超过100个养老社区项目。

美国魅力花园的养老社区通过购买土地进行开发建设，或者购买现有物业进行修整完善两种方式建成，社区中的医疗设备也全部由自己出资购买。

它们会提供独立生活照料、辅助生活护理和记忆减退照护3种服务，在其2010年的收入结构中，独立生活照料占到88%，半自理照料服务占到9%，记忆减退照护占到3%。

美国魅力花园面向的群体是中高端养老市场，收入来源包括老年人入住养老社区的租金、餐饮、房间服务、交通、医疗设施等费用，其中，不同的户型所收取的房间租金也不同。

产品特色

美国魅力花园的养老社区多选址在离市区较近的位置，社区中强调为老年人提供非常好的交流娱乐公共空间，在这个公共空间里，老人们可以交朋友、喝茶、阅读等等。

入住美国魅力花园的老年人中，60~75岁占6%，76~80岁占9%，81~90岁占58%，90岁以上占26%，女性与男性的比例为3∶1，其中，单身或者丧偶的老年人占到86%。

在魅力花园的社区里，居住时间少于1年的老年人占到30%，居住1~3年的占到30%，3~5年的占到20%，5年以上的占到20%。

收益情况

与美国其他企业做养老产业的上市公司相比，美国魅力花园的市场占有率一直是最高的，每年的税前利润率也稳居第一位，其中，2009~2012年的税前利润率分别为35%、37.5%、35.5%和40%。

中国发展

魅力花园从2011年开始进入中国，第一个项目位于苏州，目前在中国已经有四五个社区，2015年还将有新的养老社区开业。

欧葆庭集团

商业模式

欧葆庭集团创立于1989年，2002年在巴黎纽约泛欧证券市场上市，2004年进入意大利市场，2006年进入比利时和西班牙等欧洲市场，目前已经进入欧洲6个国家，在欧洲拥有530多家机构，拥有床位5万多张，并且仍在不断增加中，是享誉欧洲的专业养老及康复医疗管理集团，规模及康复医疗水平在欧洲排名第一。

欧葆庭集团共有养老机构、康复医院和精神病患中心3个主要业务板块。

2000年~2014年，在欧葆庭机构中入住的老人平均年龄从80岁提高到85岁，平均入住时间也从8年下降为18个月，并且仍在继续缩短，这说明老年人的护理等级在不断增加，基于这样的市场需求变化，欧葆庭逐渐从刚开始的养老住宅商业模式发展成养老服务的商业模式。

产品特色

欧葆庭集团的核心价值观有三点，首先是关怀；其次是尊重；最后非常重要的一点是独立，欧葆庭会尽量鼓励老年人保持现有的能力，维持独立性的生活。在发展过程中，欧葆庭认为有三点至关重要，第一点是团队，第二点是质量保证体系，第三点是选址和建设。

收益情况

在过去的10年中，欧葆庭在营业额和床位数量上都实现了10倍的增长，目前的市值已经达到20亿美元。

中国发展

欧葆庭集团在对中国进行了多年研究之后，于2013年进入中国市场，将总部设在上海，借2014年中法建交机会，对几个项目进行了推进和落实，并同时签约了北京和南京两个项目。

高利泽集团

布局高端养老市场法国高利泽集团创立于1976年，1989年创建了品牌“熙柏乐花园”，目前已经拥有60个养老机构，超过4000张床位和3000多名员工。在法国私营老年护理院中，高利泽集团的市场份额占到10%，资产规模达到2600万欧元。目前为法国排名第一、欧洲排名第四的养老集团。

产品特色

高利泽在陪护非自理型老人和专业护理阿尔茨海默症患者方面有丰富的经验，他们在中国的项目将会推行这方面的发展理念和思路。同时，高利泽将为老年人提供专业的个性化服务发展方案。面对中国老年市场的独特需求，高利泽集团在中国形成了不同于国外的新产品，那就是针对高端市场的、具有中国元素的高端养老产品。

中国发展之路

高利泽在中国的第一个项目位于广州，该项目主要入住的是依赖型和半依赖型的老年人，共有床位180多个。2013年4月，高利泽集团与中国中信信托、招商地产签订了合作协议，一起打造嘉丽泽国际健康岛项目，项目将引入高利泽集团的整体技术、品牌和管理团队。

2013年7月，掌管着50亿欧元资产的法国私募并购基金欧瑞泽（EURAZEO）收购了高利泽集团54%的股权，成为其控股方，欧瑞泽也希望通过该收购布局中国养老产业。

目前，高利泽集团已经在中国东南沿海地区的上海、广东及西南地区的云南、成都等地拥有多个正在开发的养老项目。

上海星堡：实现收支平衡 

上海星堡老年服务有限公司由复星集团与美国峰堡投资集团合资设立，专注于做中国领先的老年居住与服务机构。

2012年，星堡的第一个项目星堡中环在上海签约，并很快开工建设，2013年上半年经过3个多月的试营业，于2013年5月正式营业；2013年末，星堡开始开展居家健康护理业务；2014年下半年，星堡在中国的第二个项目开始启动；2015年初，第三个项目开始启动。

星堡中环的从开业至今入住的老年人数量呈直线增长，从2014年初的60人左右，到了现在的超过180人，入住率已经达到70%，如果将每人每住一个晚上就算做一次入住的话，从2013年上半年到现在，截至2015年初，星堡中环的入住量已经达到50306人次。

目前星堡中环项目有工作人员80名，70%的入住率已经能够保证该项目实现收支平衡，甚至盈利。

星堡中环养老社区将采取月费制模式运营，月费涵盖基本服务费，包括餐饮、房间打扫、到本地购物中心的定期巴士以及各种各样的活动。住户还可以选择购买额外服务，例如专车服务、升级保洁以及根据个人需要提供的上门个人护理服务。

复星集团与峰堡投资联手投资养老地产有着其他企业难以企及的优势：一是资金，复星国际和峰堡投资同属资本机构，根据复星国际提供的数据显示，截至2012年6月30日，峰堡投资管理的资产已超过478亿美元。二是经验，峰堡投资的私募基金投资组合中，就包括美国最大的两家养老地产运营商——Brookdale Living与Holiday Retirement，这意味着该项目可以充分地利用美国的管理经验进行国际化管理。三是产业链间的合作，作为综合性的投资平台，复星国际目前旗下拥有房地产、医药和卫生保健业，产业链较为完善。

美国水印公司

美国水印公司成立于1985年，总部位于亚利桑那州，目前管理着7606套养老房间单位（约200套/社区），包括自理、半自理、失智照护和医护（含康复）4种社区，养老社区年收入3.4亿美元，资产价值约13亿美元。

商业模式

美国水印非常看重项目的选址，会用很长时间进行选址确定，之后寻找战略投资方，用1~2年时间进行开发，1~2年时间运营至成熟，合作资本的退出期一般为5~7年。

水印在美国的项目中，自己的投资额占到10%~20%，剩余的资金都由投资方来承担，但是项目由美国水印进行控制，通过经营业绩的现金流收益和资产升值两方面来盈利。美国水印在与资本对接方面，并不会用资金成本高且使用时间短的信托等资金，而是会寻找看好水印公司长远盈利能力的战略投资者。

产品特色

水印美国公司在产品设计时非常注重家的感觉。

收益情况

如果资本从拿地阶段进入，项目平均每年的投资回报率可以达到15%甚至20%以上，在第五年或者第七年，通过资本重组进行资产交易，之前的投资者退出，新的投资者进来，或者由水印增持5%~10%，5~7年之后，每年的内部收益率会稳定在10%~15%。

水印公司一直在美国不停地并购项目，同时也在新开发一些项目，这些项目的投资收益率基本上都能达到20%~25%。

中国发展

在中国养老产业发展的初期，美国水印将采用轻资产的发展模式，进行养老社区服务和经验输出，水印公司在国内会专注于养老地产开发、运营和投资平台，利用美国经验并且结合中国国情，致力成为接地气的高品质轻资产养老管理公司。

木下介护

小容量的精致养老机构木下介护于1995年10月份创立，在2000年推行了介护保险制度之后，90%的护理费都由政府来承担，这在很大程度上释放了老年人的介护需求，也使得木下有了更大的发展。

商业模式

木下介护最核心的业务是护理型养老院，目前共有66个项目，入住的老年人有4000多名。

第二个业务是住宅型养老院，相当于中国的养老公寓，8个项目共有153位老年人。

木下采用集中区域的战略，124个项目中有123个位于人口密集、经济发达的日本首都经济圈，其中老年公寓的收费非常高，入住首付为1.5亿日元，这占到总收入的50%，其他收入包括管理费、护理费、水电费、餐饮费等。

木下的物业大多为租赁，与物业持有方的租约一般为20~30年，可以进行银行融资，用所融资金进行养老社区的设施配套完善和装修。

产品特色

木下介护项目并不像中国的房地产项目一样有非常大的入住容量，其中，在其住宅型养老院中，8个项目的入住人数也只有153位，因为日本法律有要求，每个单元最多住9个人。

在服务上，木下也有自己的特点，以对于患有阿尔茨海默症的老人的服务来讲，木下依然鼓励这些人可以力所能及地完成一些自理工作，比如说做饭，他可能完成不了一整套的做饭的流程，但是可以完成像切菜或者盛菜等某个环节，工作人员会与这些老年人一起完成。

在服务对象上，木下介护的一个理念是，不仅服务于入住的老年人，还要服务于这些老年人的家属。