进入2016年，养老圈的关键词是“并购”“连锁”“养老机构”“投资”等，前两年的养老地产”跑马圈地”的热度渐渐褪去。但各大房地产企业、保险公司等纷纷试水的养老地产项目并没有结束，而且更要面对市场的考验。

      我们梳理了近几年拟建和在建的大中型养老地产项目，并进行跟踪研究，以期了解目前养老地产的市场现状和未来发展趋势，找到适合中国现状的养老地产投资运营模式。

      我们把规划建筑面积为5万㎡及以上的养老项目称为大中型项目。养老地产作为房地产开发的细分市场之一，与传统房地产项目相比，主要有以下三方面区别。                            

      长三角地区为大中型养老地产开发最热区域

      据智库不完全统计，全国拟建和在建大中型养老地产项目128个，总建筑面积约4600万㎡。其中开发最为集中的为长三角地区，另外关中地区、成渝地区、京津冀地区养老地产开发也较为集中。

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       一个地区的收入水平和老龄化在很大程度上决定了这个地区的养老市场潜力。根据全国各地区居民收入水平和老龄化程度散点图可以看出： 

      长三角地区人民收入高，同时老龄化也较为严重，因此吸引了大量资金进入，成为了大中型养老地产开发最热区域。

      京津地区的老龄化和人民收入也处于全国前列，河北省凭借地缘优势，承接了部分京津老人的养老需求。

      成渝地区为我国老龄化程度最深的区域，自然也成为养老地产开发热点区域之一。

      以西安市为核心的关中地区，和黄河中下游的中原地区，老龄化程度和人民收入水平在全国范围内并不突出，但大中型养老地 产项目的开发热度却高于全国平均水平，准备进入这些市场的投资者需谨慎选址。

      项目规划建筑面积主要在11-4 0万㎡，占到总项目数的46%。

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     据智库不完全统计，拟建和在建大中型养老地产项目的规划建筑面积10万㎡以上的占到总项目数的八成多，11-40万㎡的项目占总项目数的46%。

      由于体量较大，项目的开发模式完全不同于传统养老公寓、养老机构的模式。大中型养老地产项目的开发模式主要有全龄化社区开发模式、专门综合性养老社区模式、养生目的地开发模式和保险投资开发养老地产模式4种。

      52%为产权销售型项目，房地产开发收益为主要赢利点

      目前国内养老地产主要运营模式有持有型、产权销售型、租售结合型，其中持有型根据不同的销售形式又可分为月租制、销售使用权制、押金制和保险产品结合型。

      据智库不完全统计数据，在建和拟建大中型养老地产项目中，销售产权的占到52%，其次为保险产品+月费模式。  

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      从养老地产的价值链来看，主要有养老房地产投资、养老地产开发、综合养老物业运营管理、专业医疗护理运营管理、居家服务五大环节。不同环节的利润率和现金流模型都会有很大的区别。 

      据统计，大中型养老地产项目的参与方以房地产开发商为主，他们对项目的运作模式还是以开发销售为主，并未脱离传统地产项目开发模式，养老物业管理、服务运营还不成熟，因此房地产开发收益是其主要赢利点。
 
      中国养老产业尚属初级发展阶段，相关政策和标准还在完善之中。养老地产开发任重而道远，智库咨询将持续跟踪研究，敬请关注。

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